Скачать 186.82 Kb.
|
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимостиНедвижимость имеет важнейшее значение для любой страны: для населения, для частного бизнеса и в целом для экономики,. Это не только строения, предназначенные для жилья и отдыха (гостиницы, квартиры, индивидуальные дома и дачи), но и капитальные ресурсы, используемые для общественных целей, для производства и реализации средств производства и предметов потребления (земельные участки, торговые, административные, производственные, складские здания и вспомогательные сооружения, дороги и инженерная инфраструктура). Цены на объекты недвижимости и объёмы строительства прямо зависят от общественных потребностей и уровня доходов бизнеса и населения. Однако рынок недвижимости инерционен, поскольку психология его участников обычно «отстаёт» от экономических и политических изменений. В результате мы можем наблюдать необоснованный рост либо заторможенность рынка, дефицит некоторых видов недвижимости либо перенасыщение рынка. Это вызывает колебание рыночных цен. Ценность объекта недвижимости заключается в его полезности для общества и отдельного человека, а также в возможности длительного использования. Кроме того, наряду с деньгами, ценными бумагами и золотом, вложение доходов в недвижимость – отличный способ сохранения и накопления доходов. Поэтому рынок качественной недвижимости растет не только во времена подъема экономики, когда растут доходы бизнеса и населения, расширяется бизнес, население улучшает свои жилищные условия, когда востребованы новые территории (земельные участки) и здания, но и в кратковременно кризисные времена, когда инфляция «съедает» доходы и денежные накопления, когда покупка недвижимости является одним из средств сохранения и накопления доходов. В определённых случаях ценность недвижимости может снижаться. Иногда снижение цен происходит в результате корректировки «перегретого» рынка, когда в предыдущий период возник ажиотажный необоснованный рост цен, несбалансированный общеэкономическим развитием (ростом производства и производительности, реальных доходов бизнеса и населения). В частном случае низкое качественное состояние или общий износ (физический, функциональный, экономический) объекта недвижимости также может быть причиной снижения цены объекта. В результате, в периоды стабильного развития общества и экономики качественная недвижимость растёт в цене. В периоды кратковременных экономических спадов цены на недвижимость либо несколько снижаются до уровня себестоимости, либо продолжают расти в ожидании стабилизации и роста экономики. В периоды длительной стагнации экономики и рецессии, в условиях отсутствия перспективы общеэкономического роста: снижается спрос на недвижимость, снижается и прекращается финансирование проектирования и строительства, приходит в упадок материально-техническая база строительных компаний, рынок недвижимости деградирует, объекты недвижимости ветшают. Длительные экономические и демографические кризисы, вызванные войной, политической конфронтацией элит, истощением ресурсов постепенно делают невостребованными и объекты недвижимости. Как видим, состояние и поведение рынка недвижимости как в целом по стране, так и регионального, прямо зависят от уровня и перспектив экономического развития страны, от положения и роли страны в мировой экономике, от уровня и перспективы региональной экономики. Важнейшими условиями развития и основными критериями состояния национальной экономики являются:
От этого зависит состояние и перспектива рынка недвижимости. Основные минувшие политические события, влияющие на экономику После 90-х годов минувшего века, периода стремительного разрушения сложившихся ранее экономических отношений, основанных на государственной собственности на средства производства, периода бесконтрольной приватизации собственности, с 2000-х годов в России начались процессы укрепления государства и повышения уровня дисциплины в рыночной экономике, основой которой теперь стала, преимущественно, частная собственность. Укрепление вертикали власти, экономического законодательства и законодательной дисциплины, усиление налоговой и таможенной структур, а также снижение налоговой нагрузки позволили в достаточно короткое время остановить инфляцию, ликвидировать бюджетный дефицит, и в целом стабилизировать экономику и в социальную сферу. Укрепилась банковская система и финансовая дисциплина. При поддержке и контроле со стороны государства получило развитие кредитование бизнеса и населения, получила широкое распространение ипотека, повысились социальные гарантии населения. Это положительно отразилось на перспективах бизнеса и населения. Появился стабильный спрос. Предприятия постепенно стали обновлять станочный и транспортный парк, приобретая новое современное оборудование и машины. Повсеместно начали строиться многоэтажные жилые комплексы и посёлки индивидуальной застройки, новые производства, крупные склады, торговые и офисные комплексы, новые объекты инженерной инфраструктуры и вспомогательные сооружения. Новое строительство потребовало новых территорий. В условиях реформы земельного законодательства сформировался и заработал земельный рынок, стали расширяться города и посёлки. Снесено и реконструировано огромное количество ветхих зданий. Проложены новые магистральные коммуникации. Построено много новых автомагистралей и региональных дорог. Значительно обновились основные фонды промышленных и сельскохозяйственных предприятий, техническая и материальная база подрядных организаций. Появились новые стандарты и нормативы строительства, перспективные строительные материалы и строительные технологии. Существенную поддержку экономического роста в период 2000 – 2014 гг. оказали повышающиеся мировые цены на нефть, газ, металл и другие сырьевые товары, которыми Россия обладает в полной мере. В результате, ВВП по ППС России в сопоставимых ценах 2011 года возрос с 2,06 трлн. дол. США в 2000 году до 3,634 трлн. долл. США в 2014 году. Это способствовало бурному развитию рынка недвижимости. Выросли новые современные многоэтажные жилые комплексы с благоустроенной социальной инфраструктурой (школы, детские сады, парковки, парки и скверы, спортивные площадки). Появились современные посёлки с шикарными коттеджами великолепной архитектуры и прекрасным благоустройством. Повсеместно построены невиданные ранее крупные торговые и развлекательные комплексы, расширившие горизонты представлений российского населения о качественном быте, отдыхе и комфорте. Построены самые современные офисные комплексы, изменившие (наряду с развитием средств связи и интернета) представление административного работника о качественном и комфортном труде. Построены складские комплексы, учитывающие новые технологии хранения и логистики. Строятся производства, учитывающие современные технологии и параметры энергоэффективности зданий и сооружений. В международных отношениях Россия плотно интегрирована в мировую экономику и взаимодействует с другими странами на основе исторически сложившихся экономических связей и мирового разделения труда и специализации. Наша страна, богатая энергетическими и сырьевыми ресурсами, экономически закономерно использует это в международной торговле, продавая нефть, газ, металл и другие сырьевые ресурсы, машины и оборудование, химическую продукцию, но закупая недостающую у нас высокотехнологичную продукцию: машины и оборудование, транспортные средства, медикаменты, продукцию пищевой и лёгкой промышленности. Костяк современной мировой экономики – это крупные международные финансовые, промышленные и информационные корпорации, развитие которых требует создания общемировых экономических правил и заключения таких экономических соглашений, которые бы расширяли возможности их роста, подчиняя этой цели малые и большие страны. Свои намерения и действия глобальные игроки подкрепляют политическим, экономическим и, порой, военным давлением. Однако такое стремление к политической и экономической глобализации часто не отвечает интересам остальных участников мировой экономики, что порождает конфликты и войны. В таких условиях Россия, как самостоятельное государство, как сложившаяся цивилизация с многовековой культурой, языком и традициями, стремится сохранить и упрочить своё положение. Государство вынуждено нести затраты на поддержание и развитие оборонного потенциала, чтобы защитить российские экономические и политические интересы, чтобы не только оградить своё население от хаоса и военного разорения, но и защитить отечественный бизнес от жёсткого внешнего влияния и нечестной конкуренции с мировыми экономическими игроками. США, Англия, Германия, Япония потому и экономически сильные, что всегда вели жёсткую борьбу за мировое политическое и военное превосходство и лидерство. Военное могущество является важнейшей основой экономического процветания страны. Это подтверждается всеми произошедшими в последние годы событиями:
- избрание президентом США Д. Трампа, заявляющего о необходимости сосредоточения США на собственных экономических проблемах и необходимости смены конфронтационного курса по отношению к России; - решение Великобритании о выходе из Евросоюза, ставшее прецедентом для других стран – его членов и результатом ослабления политического и экономического влияния объединённого Запада на мировые процессы; - разобщение национальных элит основных стран Евросоюза (Франции, Италии, Германии) на почве отношений к массовой миграции из исламских стран, на почве международных отношений (и прежде всего с Россией); - избрание в Болгарии и в Молдове лидеров, заявляющих о восстановлении отношений с Россией; - «евромайдан» и политика Запада, направленные на отрыв Украины от России, привели к внутриукраинскому военному конфликту, значительному падению ВВП Украины, резкому снижению доходов и маргинализации украинского общества. Это, наряду с другими мировыми событиями, уронило авторитет западных лидеров; - заключён ряд соглашений между Россией и Японией о развитии политических связей и экономических отношений. Упрощается визовый режим, заключаются крупные взаимовыгодные контракты и экономические соглашения; - При ключевом участии России освобождён от террористов второй крупнейший город Сирии и достигнуто соглашение о мирном урегулировании политического устройства этой важной на Ближнем Востоке страны.
Таким образом, несмотря на сильнейшее давление уходящей администрации США, России удаётся отстаивать свои интересы и укреплять свое влияние в мире. Вместе с тем, в европейских странах на фоне деконсолидации ЕС по проблемам с беженцами, по проблемам терроризма и беспорядков и по проблемам давления США видна перемена отношения к России в сторону улучшения со стороны населения этих стран и со стороны бизнес-элит. Само американское общество разделилось на фоне критики России. Остальные страны уже не идут в русле американской политики давления, как прежде, а развивают прямые отношения с Россией. На международном геополитическом поле все ярче прослеживаются, с одной стороны, дестабилизирующие тенденции в развитых, ранее стабильных странах Запада, с другой - укрепление позиций России, Китая, Индии, Ирана и консолидация развивающихся и сырьевых стран. Это позволяет прогнозировать положительную динамику российского бюджета, развитие внутренних и внешних инвестиций и рост доходов бизнеса и населения, что подтверждается и западными аналитиками. По мнению американского издания Bloomberg (https://www.bloomberg.com/news/articles/2016-12-27/top-2017-emerging-emea-picks-are-all-things-russia-avoid-turkey), в 2017 году инвесторов будут привлекать в числе других развивающихся стран Россия, где наблюдается улучшение политического климата, а активы менее уязвимы к внешним негативным факторам, таким, как повышение процентной ставки ФРС США и углубляющиеся политические и экономические риски в западных странах. Состояние экономики и основные экономические показатели России По последним данным Росстата и Минэкономразвития по состоянию на 01.01.2017 года Динамика ВВП, %:
![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() ![]() В общем объеме экспорта в сентябре 2016 г. удельный вес основных видов топливно-энергетических ресурсов (нефти сырой, нефтепродуктов, газа природного, угля каменного, кокса и полукокса, электроэнергии) составил 54,6% (в сентябре 2015г. - 58,4%), металлов (черных металлов, меди рафинированной, никеля необработанного, алюминия необработанного) - 8,3% (8,3%), машин, оборудования и транспортных средств - 7,2% (7,3%). В общем объеме импорта доля машин, оборудования и транспортных средств в сентябре 2016г. составила 51,2% (в сентябре 2015г. - 45,6%). В январе-сентябре 2016г., по оперативным данным ГКС, сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых организаций и бюджетных учреждений) в действующих ценах составил +8171,4 млрд. рублей и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличился на 20,6%. Строительство. Объем СМР в ноябре 2016г. составил 665,9 млрд.рублей, или 101,4% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-ноябре 2016г. - 5294,1 млрд. рублей (95,7%). Жилищное строительство. В ноябре 2016г. построено 104,0 тыс. новых квартир, в январе-ноябре 2016г. - 893,7 тыс. квартир. В январе – ноябре 2016 г. введено 62,9 млн.кв.м. жилья (- 6,5 % - янв. -– нояб. 2015 г.). ![]() ![]() Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2016г., в сельской местности составила 38 991 руб./кв.м., в городской местности – 40 741 руб./кв.м. ![]() Реальные денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), в ноябре 2016г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года снизились на 5,6%, в январе-ноябре 2016г. - на 5,8%. Объем просроченной задолженности по заработной плате, сложившийся на 1 декабря 2016г., составлял менее 1% месячного фонда заработной платы работников наблюдаемых видов экономической деятельности. Инвестиции в основной капитал в январе-сентябре 2016г. составили 9116,19 млрд. рублей (97,72 % от того же периода 2015 года, для сравнения - в январе-сентябре 2015г. - 90,43 % к аналогичному периоду 2014 года). Инфляция, по данным ЦБ РФ, по итогам ноября с начала 2016 года составила 5,8 %. Ключевая ставка с 19.09.2016 года составляет 10 %. Объем кредитов, предоставленных юридическим лицам и предпринимателям на 01.11.2016 года составил 24 755 921 руб. (+2,9% к 01.11.2015 г.). http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=302-01&pid=sors&sid=ITM_27910 Золотовалютные резервы государства по состоянию на 01 октября с начала 2016 года выросли с 370,6 до 398 млрд. долл. США (+ 7,4%), но на 23.12.2016 года снизились до 379,1 млрд. долл. США (всего рост +2,2%). Выводы и прогнозы Обрушение мирового рынка нефти в 2014 – 2015 годах и отчасти санкции США в отношении России привели к девальвации рубля и разрыву экономических и финансовых связей с некоторыми международными компаниями, что отрицательно отразилось на российской экономике, развитие которой в существенной степени было ориентированно на экспорт энергоносителей и на иностранные инвестиции. В 2015 году это привело к дефициту бюджета, сокращению госпрограмм и социальных расходов, снижению доходов и инвестиционной активности, к снижению потребительского спроса и к инфляции, обусловив спад в некоторых отраслях промышленности, в строительстве и производстве основных строительных материалов, в розничной торговле и в платных услугах населению. В этих условиях частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний и импортных товаров сыграли положительную роль для развития отечественных производителей. У российских предприятий реального сектора появились возможности для увеличения своей доли на внутреннем рынке и увеличения выпуска продукции. Девальвация рубля стимулировала отечественное производство и развитие экспорта и дала хороший шанс для улучшения отраслевой структуры, для развития мелкого и среднего производства, для импортозамещения. В итоге, сегодня сельское хозяйство, сельхозпереработка, производство сельхозмашин и оборудования показывают очень высокие результаты роста. Отмечается значительный рост производства в пищевой и легкой промышленности, рост производства автобусов, грузового транспорта и прицепов, производства машин и оборудования, металлорежущих станков, турбин, строительных кранов и подъемно-транспортного оборудования, рост производства машин и оборудования для металлургии, производства отделочных стройматериалов и металлических строительных конструкций, производства котлов и радиаторов отопления, производства искусственных и синтетических волокон, рост производства фармацевтической продукции, медицинского оборудования и инструментов, а также многих других важнейших для экономики видов продукции. В результате, с начала 2016 года наблюдается устойчивая тенденция восстановления основных экономических показателей: восстановление положительной динамики ВВП, снижение инфляции, восстановление потребительского спроса и инвестиционной активности. В то же время, пока наблюдается ощутимое снижение экспорта товаров, что отрицательно отражается на госбюджете, некоторое снижение реальных доходов населения и, по этой причине, - снижение розничного товарооборота и потребительского спроса. В целом положительная динамика российской экономики указывает на то, что с 2017 года рост доходов населения и бизнеса восстановится в полной мере. Это приведет к росту спроса и к стимулированию экономики. В России есть для этого все ключевые ресурсы: развитая энергетика, сырье, кадровый потенциал. К сожалению, есть исторически сложившееся существенное отставание в производстве высокотехнологичных машин и производственного оборудования, то есть в ключевых отраслях, на которых стоит современная индустриальная экономика. Для дальнейшего структурного развития требуются значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Предстоит развивать инженерно-транспортную инфраструктуру, строить новые энергоэффективные производственные здания и сооружения, приобретать, проектировать и создавать современное оборудование, обучать кадры, внедрять новые технологии и организацию эффективного производства. Однако это требует времени, терпения и ожидать скорого перелома здесь не стоит. Реформирование структуры экономики займет не менее десятка лет. Важной предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные целевые программы, которые поддерживают сегодняшнюю экономику, спрос рынка и разгоняют инвестиционные процессы. Учитывая количественную и географическую ограниченность мировой добычи природных ресурсов, углеводороды (нефть и газ) сохранят свою значимость и в будущем. В условиях расширяющегося мирового производства и потребления ресурсов, в условиях повышения себестоимости добычи мировые цены на нефть не могут удерживаться на низком уровне в течение длительного времени. С учетом цикличности развития мировой экономики и политики общая тенденция роста цен на энергоносители сохранится. Потребности в нефти у Китая в последние 20-25 лет неизменно растут, а в ближайшем будущем КНР готовится стать главным мировым импортёром нефти, обогнав США. Индия также ищет поставщиков нефти, договариваясь с Ираном и Россией. Сегодня вопрос стабильности спроса и цен на нефть и другие сырьевые ресурсы в значительной степени зависит от итогов конфликтов на Ближнем Востоке, поэтому присутствие там России, как энергетической державы, необходимо. В любом случае, России предстоит интенсивнее развивать импортозамещающие перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, чтобы уменьшить внешние риски. По мере снижения инфляции государство будет снижать процентную ставку, повышая кредитную активность бизнеса и населения. Кроме того, у России - лучшие внешнеполитические перспективы: 1. мощные собственные вооружённые силы позволяют защитить не только самостоятельность и внутренние интересы страны, но и внешнеэкономические интересы бизнеса, 2. полная обеспеченность энергетическими и сырьевыми ресурсами, как для внутреннего развития, так и для развития взаимовыгодного сотрудничества с другими странами. Ожидается, что избрание нового президента США в корне изменит политические и экономические отношения между США и Россией, между странами Запада и развивающимися странами, что придаст импульс для подъёма нашей экономики. Основные тенденции и перспективы рынка недвижимости
Поэтому сегодня цены на недвижимость вполне сбалансированы и, учитывая инерционность рынка, в дальнейшем будут расти.
Использованные материалы:
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1140086922125, http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/enterprise/building/ Анализ подготовлен специалистами СтатРиелт и основан на самых последних официальных данных по состоянию на 06.01.2017 года. Анализ может быть использован подписчиками как в едином контексте, так и частично со ссылкой на СтатРиелт. |
![]() | ... | ![]() | Цель: сформировать систему знаний о концепции рынка недвижимости как сложной социально-экономической системе и сегменте национальной... |
![]() | В первой главе описана инфраструктура рынка недвижимости, специфические черты рынка недвижимости в качестве инвестиционного объекта,... | ![]() | Территория 111,37 тыс кв км. Южная граница страны омывается водами Гвинейского залива. На суше Либерия граничит с Кот-д'Ивуаром на... |
![]() | Вследствие этого в середине XIX века в самостоятельную отрасль знания выделилась экономическая история, а к 80-м годам XIX века от... | ![]() | «от торжества идей либерализма к новой «старой» экономической науке» имплицитно содержит два тезиса: «от политики (либерализма) к... |
![]() | Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости | ![]() | Анализ траектории изменения цен недвижимости в Нижнем Новгороде (январь 1997-июнь 2009 гг.) 6 |
![]() | По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости») | ![]() | России муниципальной статистики как одной из составляющих социально-экономической статистики и увязки ее с уже существующей общей... |