Цель дисциплины «Экономика недвижимости» – вооружение будущих экономистов-менеджеров необходимыми теоретическими знаниями и практическими навыками в области функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Основные задачи
Скачать 1.74 Mb.
|
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 7 «Оценка эффективности ипотеки», «Ипотечно-инвестиционный анализ» Методические указания для выполнения практической работы 1 Оценка эффективности ипотеки Важными показателями для оценки эффективности ипотеки являются:
1. Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости: КИЗ = И / К х100%, где И — сумма ипотечного кредита; К — стоимость недвижимости. ПРИМЕР 1 Гражданин купил по ипотеке коттедж за 4000 тыс. руб. При этом собственный капитал составляет 1200 тыс.руб., а заемный (ипотечный кредит) равен 2800 тыс.руб. КИЗ = 28ОО / 4000 х 100 = 70% 2. Ипотечная постоянная (ИП) показывает отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга (ПОД) к величине ипотечного кредита (И): ИП = ПОД / И х100%, % в год ПРИМЕР 2 При сумме ипотечного кредита (И) в 2800 тыс. руб., который взят на 7 лет по процентной ставке ипотечного кредита (СИК) 15% годовых, годовые платежи по обслуживанию долга (ПОД) равны 560 тыс. руб. Ипотечная постоянная будет: ИП = 560 / 2800 х100% = 20% годовых Поскольку ИП = 20% > СИК = 15%, это значит, что ПОД обеспечивает выплату основной суммы долга (но не обязательно процента). Если ИП = СИК, то погашение первоначальной суммы кредита должно осуществиться «шаровым», т.е. разовым платежом в конце срока кредита. При ИП < СИК выплаты по кредиту (ПОД) не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти. 3. Ставка доходности собственного капитала (ДСК) показывает, работает ли ипотечный кредит на заемщика или нет. Это достигается сравнением ставки доходности собственного капитала и доходности недвижимости (ДН). Если ДСК > ДН, то эффект финансового рычага (левериджа) положителен, в противном случае – отрицательный. Расчет ДСК выполняется по простой формуле, но справедливой только тогда, когда в течение срока кредитования уплачивается лишь сумма начисленных процентов, а основной долг гасится в конце общим платежом. ДСК = (ДН – СИК) / ( 1 – КИЗ) × 100, % / год, где ДН – доходность недвижимости; СИК – ставка ипотечного кредита; КИЗ – коэффициент ипотечной задолженности. ПРИМЕР З Ставка доходности недвижимости ДН = 25%, ставка ипотечного кредита СИК = 15%, коэффициент ипотечной задолженности КИЗ = 0,7. Кроме того, по условиям кредитного договора, в течение срока его действия уплачиваются только проценты, а основной долг — в конце одноразовым платежом (шаровая ипотека) . Тогда ДСК = (0,25 – 0,15) / (1 – 0,7) = 0,33 или 33% годовых. Поскольку ДСК = 33% > ДН = 25%, то эффект финансового рычага положительный. 2 Ипотечно-инвестиционный анализ В ходе данного анализа рассчитывают показатели периодических или разовых выплат в погашение долга, а также остаток долга в конце определенного периода для различных схем кредитования (с созданием фонда погашения ипотечного кредита или без), ряд промежуточных показателей. Применение различных методов кредитования предполагает различные способы погашения долга и различную динамику его остатка по годам, что расширяет возможности совмещения интересов кредитора и заёмщика. Рассмотрим первый класс кредитования, к которому относится ипотека жилья. 2.1 Схема кредитования с периодическими постоянными срочными платежами Российская Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования (2005г) имела следующие условия:
При расчетах регулярных (ежемесячных) платежей, погашающих долг, надо иметь ввиду, что сумма платежа будет постоянной, если регулярная уплата основного долга будет увеличиваться в той мере, в какой будут снижаться проценты на уменьшающийся остаток долга. 1. Для расчета периодического постоянного срочного платежа (РМТ) используется формула из финансовой математики:  где Д – величина долга (ипотечного кредита); Φ1 и Φ2 – первая и вторая функции сложного процента; m – число выплат в году и периодов начисления процентов (12); n – число лет, на которое предоставлен кредит; r – ставка процента за кредит.  2. Для определения оставшейся суммы долга (Дк) после окончания определенного кредитного расчётного периода используется следующая формула: , где Д – первоначальная величина долга, k – номер закончившегося расчётного периода, Дк – остаток долга после кредитного расчётного периода (в начале k+1периода)  3. Поскольку по условию кредита нельзя тратить на его погашение больше 35% ежемесячного дохода семьи, то доход семьи не должен быть ниже СД min (с учетом дополнительных расходов заёмщика, к которым относится ежегодный взнос страховой компании), то СД min рассчитывается по формуле: 4. Прожиточный минимум семьи (П min) зависит от количества членов семьи и установленного прожиточного минимума на данный момент времени по региону. Пример Семья Ивановых приобретает квартиру стоимостью 1 700 тыс. руб. В ипотечном банке ей предоставляется ссуда в размере 70% стоимости недвижимости (Д) под 15% годовых, сроком на 20 лет. Количество членов семьи S = 5 чел. Прожиточный минимум (Пmin) равен 5 тыс.руб./чел. Годовые выплаты страховой компании (Рстр) составляют 4% от стоимости ипотечного кредита. Требуется определить в программе excel: 1.Размер ежемесячного платежа (РМТ) с учетом страхового взноса (Рстр), 2.Минимальный размер ежемесячного семейного дохода (СДmin), при котором можно получить кредит, 3. Остаток долга через 10 и 15 лет выплат (Д10 и Д15). Ответ Рстр =0,04×1190= 47,6 тыс. руб. в год,( 3,98 тыс. руб. в мес. ) РМТ= 15,670 тыс. руб. СДmin = 56,19 тыс. руб. [(15,67+3,98) /,035] Пmin =25 тыс. руб. Д10 =974,744 тыс. руб. Д15 =666,018 тыс. руб. Выводы: Для получения кредита СД фактический должен быть > 56,19 тыс.руб. за половину срока – 10 лет выплачено 18% основного долга((1190-974,744) / 1190×100), за 15 лет – 45% ((1190-666,018) / 1190×100). Это связано с тем, что при постоянной сумме платежа (РМТ) на первые годы из-за высокого остатка долга в основном выплачиваются проценты по нему, а на долю амортизации основного долга приходится незначительная часть. В самые последние годы кредитного срока, наоборот, остаток долга мал, проценты но нему незначительны, и тогда на долю основного долга приходятся основная часть постоянных платежей (РМТ). 2.2 Схема кредитования с переменными выплатами Если берут кредит риелторы, девелоперы и др. участники рынка недвижимости, то используется схема возврата с переменными выплатами:
Например, если выплата основного долга осуществляется равновеликими суммами, то вместе с понижающимися процентными выплатами величина суммарного периодического платежа будет понижаться, и формула для регулярных выплат (РМТ) и остатка долга (Дк) принимает вид:   2.3 Создание фонда погашения ипотечного кредита Ранее рассматривались случаи погашения ипотечного кредита распределенными во времени выплатами. В практике ипотечного кредитования нередко встречается шаровая ипотека, когда кредитный договор предусматривает выплату займа разовым платежом в конце кредитного срока. В этих случаях, особенно когда размер кредита большой, что типично для ипотеки, заемщик заблаговременно начинает формирование погасительного фонда, чтобы к окончанию срока кредита в этом фонде образовалась сумма, равная долгу. Погасительный фонд создается путем внесения денежных вкладов в банк, где на накапливаемую сумму начисляются проценты. Взносы в банк могут быть постоянными и переменными. Задача состоит в составлении плана погашения кредита, т.е. определении размера взноса в погасительный фонд, расходов по амортизации кредита и динамики накопленных сумм в погасительном фонде. Иногда, когда кредит льготный, удается размещать взносы в погасительный фонд под бόльшие проценты, чем проценты на взятие кредита.
где Д – величина ипотечного кредита; n – срок кредитного договора; г – ставка депозитного процента, под который денежные средства размещаются в банке.
где i – 1,2, ... n; – порядковый номер года; g – процентная ставка по ипотечному долгу. 3) Ежегодная амортизация ипотечного кредита определяется выражением: Аi = R + Пi.  4) Накопленная на конец года сумма в погасительном фонде определяется выражением:Где i = 0,1, .. n – год, N0 = 0. ПРИМЕР 4 Допустим, имеются данные: Д = 200 млн. руб. , r = 15%; g = 7%; n = 6 лет. По этим данным приведенные формулы позволяют вычислить следующее: План погашения долга представим в таблице (в млн. руб.):  Общая сумма расходов по погашению долга равна, как следует из таблицы, 237,432 млн. руб. А если бы погасительный фонд не создавался, то погашение долга вместе с процентами разовым (шаровым) платежом обошлось бы в 200 х (1 + 0,07)6 = 300 млн. руб. Т. о. создание погасительного фонда принесло экономию по сравнению с разовым погашением в конце срока кредита в размере Э = 200 (1 + 0,07)6 – 237,432 = 300 – 237,432 = 62,57 млн. руб. (или 21% от 300млн.руб.) Следует заметить, что выгодность погасительного фонда связана не только с тем, что льготные кредитные проценты (g) оказались меньше депозитных (г). Аналогичный результат будет и в случае g > г, но, разумеется, эффект будет меньшим. 3.Задания для практической самостоятельной работы Значение параметров ипотечного кредита выбираются студентом по таблицам 1,2. Номер варианта выдаётся преподавателем. Задача 1 Семья Ивановых приобретает квартиру стоимостью (СК) тыс.руб. В ипотечном банке ей предоставляется ссуда в размере 70% стоимости недвижимости (Д) под r % годовых, сроком на t лет. Количество членов семьи S = 5 чел. Прожиточный минимум (Пmin) равен 5 тыс.руб./чел. Годовые выплаты страховой компании (Рстр) составляют 4% от стоимости ипотечного кредита. Таблица 1 – Значения показателей для задания 1 по вариантам
Требуется определить в программе excel: 1.Размер ежемесячного платежа (РМТ) с учетом страхового взноса (Рстр). 2.Минимальный размер ежемесячного семейного дохода (СДmin), при котором можно получить кредит. 3. Остаток долга через 0,5 и 0,75 срока выплат (Дк1 и Дк2). 4. Определить показатели эффективности ипотеки. Задача 2 Строительная фирма берет кредит в сумме Д млн.руб. на 6 лет под g % годовых и формирует погасительный фонд по депозитной ставке г % годовых. Таблица 2 – Значения показателей для задания 2 по вариантам
Требуется:
Методические указания по выполнению контрольной работы |
Регулярные и равные по величине взносы в погасительный фонд определяются по формуле:
Размер ежегодных процентных выплат по ипотечному долгу определяется для каждого года отдельно по формуле:Похожие:
 | Учебное пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей экономических вузов, слушателей школ бизнеса, экономистов,... |  | Целью данного курса является изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской... |
| Цель изучения дисциплины овладение теоретико-познавательными категориями, научным инструментарием и систематическими знаниями, детальное... | | Программа направлена на подготовку финансовых менеджеров как профессионалов в области управления финансами хозяйствующих субъектов... |
| В первой главе описана инфраструктура рынка недвижимости, специфические черты рынка недвижимости в качестве инвестиционного объекта,... | | Цель: сформировать систему знаний о концепции рынка недвижимости как сложной социально-экономической системе и сегменте национальной... |
| Цель изучения дисциплины – формирование у студентов комплекса теоретических и практических знаний об экономической сущности и структуре... | | Учащиеся за время изучения дисциплины должны овладеть как теоретическими основами современной научной методологии системного мышления,... |
| Недвижимостью, позволяющих эффективно воспроизводить национальное богатство и одновременно решать все задачи по созданию, обороту,... | | Законодательная и нормативно-правовая база развития и регулирования рынка недвижимости в России |