Цель дисциплины «Экономика недвижимости» – вооружение будущих экономистов-менеджеров необходимыми теоретическими знаниями и практическими навыками в области функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Основные задачи

3.2 Применение доходного подхода к оценке недвижимости Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Для расчета стоимости Объекта необходимо применить метод дисконтирования денежных потоков с учетом рисков, характерных для оцениваемого Объекта. Перечень рисков приведен в таблице 1. Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) основан на предположении об изменении ожидаемого дохода и стоимости оцениваемой недвижимости в течение срока владения объектом. Для расчета ДДП необходимы следующие данные: длительность прогнозного периода (5-10лет); прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию*; ставка дисконтирования. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: потенциальный валовой доход (ПВД) – как максимально возможный (произведение полезной площади на ставку арендной платы); действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – потери от незанятости помещений и недоимок арендной платы + прочие доходы (сверх арендных платежей); чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – операционные расходы (ОР)** – единовременные капвложения, связанные с недвижимостью (КВ)*** – обслуживание кредита (ипотечная постоянная) + прирост кредитов. Стоимость объекта (Сдох) рассчитывается по формуле: (5) где r – ставка дисконтирования Примечания * Реверсия – цена продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. ** ОР – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, связанные с получением ДВД, в т.ч. налоги на землю и на имущество, коммунальные платежи, зарплата персонала, охрана, реклама, страхование и др. Амортизация не учитывается, т.к. не является реальным денежным платежом. *** КВ – единовременные капитальные вложения, например: ремонт крыши, строительство тротуара, крыльца и т.п.работы. Задание 2 Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением доходного подхода (Сдох). Имеется в виду, что здание может сдаваться в аренду под склад или автостоянку. Исходные данные по вариантам: 1. Площадь помещения и размер арендной платы приведены в таблице 5. Таблица 5 – Исходные данные Показатель Варианты для студентов 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Площадь помещений, м2 100,8 107,5 111,8 124,7 133,3 135,88 141,9 146,2 154,8 163,4 Арендная плата за 1м2 в мес. 50 50 55 55 60 60 65 65 60 60 2. Расчетный период – 5 лет. 3. Прогноз увеличения арендной платы - 5% ежегодно. 4. Ставка дисконтирования определяется кумулятивным методом по данным таблицы 6. 5. Текущая стоимость реверсии – 17 000 руб. 6. Операционные расходы по годам приведены в таблице 7. Примечание Пункты 2-6 для всех вариантов одинаковы Алгоритм определения стоимости объекта 1. Определяется ставка дисконтирования. Таблица 6 – Расчет ставки дисконтирования Составляющий элемент % Безрисковая ставка 21,0 Риск, связанный с недостатками управления 1,5 Риск, связанный с не ликвидностью проектов 1,0 Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране 1,5 Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы 1,5 Итого 2. Расчет чистого операционного дохода и стоимости объекта удобно произвести в таблице 7, для чего необходимо рассчитать и заполнить недостающие в таблице показатели. Формулы и метод расчета привести под таблицей. Таблица 7 – Поток денежных платежей Показатели Год   0 1 2 3 4   Реальный доход от аренды в месяц   X X X X Индекс роста арендной платы в год 1,0 1,05 1,05 1,05 1,05 Номинальный доход от аренды в месяц           Число месяцев 12 12 12 12 12 Потенциальный валовой доход за год           Коэффициент загрузки 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 Действительный валовой доход           Операционныерасходы, руб. в год 3 000 3 000 3 000 3 000 3 000 Капитальные затраты на ремонт, руб. в год 5 000 5 000 5 000 5 000 5 000 Чистый операционный доход           Ставка дисконтирования,% X          Коэффициент дисконтирования 1.0 Текущая стоимость денежного потока           Текущая стоимость реверсии X  X  X  X    Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом X X X X   3. Письменное заключение о полученной рыночной стоимости с применением доходного подхода. 3.3 Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости Подход к оценке с точки зрения продаж основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы недавно или включены в реестр на продажу. Трудность использования данного метода обусловлена тем, что не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости: местоположение, физические характеристики, состояние, время продажи и другие факторы влияют на стоимость объекта. Наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости – жилых домов, квартир, коттеджей, садовых и дачных участков. Алгоритм определения стоимости объекта После выбора единицы сравнения (1м2 общей или жилой площади, 1м3 здания, участок земли,1 п.м. фронтальной площади земельного участка и др.) определяются основные элементы сравнения, используя которые можно смодулировать стоимость оцениваемого объекта. Для этого производят корректировки цен продажи аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо соблюдать основное правило корректировок: корректируется цена продажи аналога по каждому элементу сравнения, оцениваемый же объект никогда не подвергается корректировкам. Корректировки могут производиться как в процентном отношении, так и в денежном выражении. В задании (табл.11) поправки даны в процентах, которые нужно перевести в коэффициенты. На последнем этапе оценки сравнительным подходом необходимо согласование скорректированных цен аналогов. Для этого экспертным путем определяют коэффициенты весомости (значимости) для каждого аналога и затем по формуле среднеарифметической взвешенной рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта Задание 3 Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением сравнительного подхода (Ссравн). Исходные данные по вариантам: 1. Физические параметры здания представлены в таблице 8. Таблица 8 Физические параметры здания Показатель Варианты для студентов 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Площадь застройки, м2 117,2 125 130 145 155 158 165 170 180 190 Площадь помещений, м2 100,8 107,5 111,8 124,7 133,3 135,88 141,9 146,2 154,8 163,4 Высота здания, м 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 Строительный объем, м3 302 Решение Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения представлены в таблице 9. В эту таблицу студент должен внести недостающие данные по оцениваемому объекту в соответствии с вариантом задания. Таблица 9 Характеристика объектов-аналогов продаж по элементам Элемент сравнения Оцениваемый объект Сравниваемые аналоги Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Дата продажи 10.05.2007 10.04.2007 06.02.2007 11.03.2007 Адрес ул. Пионерская, 50 ул. Коржев-ского, 2 ул. Черняховского,15 ул. Геологическая, 5 Площадь застройки, м2   758,3 258,1 1102,7 Площадь помещений, м3   687,8 231,3 916,2 Высота, м   6,15 3,6 6,8 Объем, м3   4 664 929 7 498 Год постройки   1980 1976 1969 Время продаж май апрель февраль март Подъездной автопуть есть есть есть есть Техническое состояние Удовлетворительное Удовлетворительное Неудовлетворительное Удовлетворительное Удаленность от центра Частично удален Частично удален Удален Удален Возможность использования Склад, гараж Склад Склад Склад, цех ЦЕНА ПРОДАЖИ, руб. Объект оценки  100 000 24 800 256 000 2. Корректировка цен сопоставимых объектов для определения стоимости оцениваемого объекта может применяться к одной из единиц сравнения, перечисленных в таблице 10. Рекомендуемая единица для расчетов – цена за 1м2 полезной площади (в случае использования здания под автостоянку) или цена за 1м3 объема сооружения (в случае использования здания под склад). Расчеты произвести с точностью до 1 рубля. Таблица 10 – Расчет стоимости единиц сравнения Элемент сравнения Сравниваемые аналоги Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 ЦЕНА ПРОДАЖИ, руб. 100 000 24 800 256 000 Площадь застройки, м2 758,3 258,1 1102,7 Площадь помещений, м3 687,8 231,3 916,2 Высота, м 6,15 3,6 6,8 Объем, м3 4 664 929 7 498 Единицы сравнения       1. Цена продажи, руб. 100 000 24 800 256 000 2. Цена за единицу общей площади, руб./м2       3. Цена за единицу полезной площади, руб./м2       4. Цена за единицу объема сооружения, руб./м3       3. Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнительных продаж удобно произвести в таблице 11. Таблица 11 – Внесение поправок и корректировка цен объектов аналогов относительно объекта оценки Элемент сравнения Оцениваемый объект Сравниваемые аналоги Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Цена за единицу полезной площади, руб./м2 X 1.Время продаж (условия рынка) май апрель февраль март Поправка, % X 1 3 2 Коэффициент поправки X Скорректированная цена X 2. Местоположение ул. Пионерская,50 ул. Коржевского, 2 ул. Черняховского,15 ул. Геологическая,5 Поправка, % X 30 -10 -20 Коэффициент поправки X Скорректированная цена X 3.Подъездной автопуть есть есть есть есть Поправка, % X 0 0 0 Коэффициент поправки X Скорректированная цена X 4. Удаленность от центра Частично удален Частично удален Удален Удален Поправка, % X 0 -5 -10 Коэффициент поправки X Скорректированная цена X 5. Возможность использования Склад, гараж Склад Склад Склад, гараж Поправка, % X -10 -10 0 Коэффициент поправки X Скорректированная цена X 6. Физические характеристики 6.1 Размер (общая площадь), м2 758,3 258,1 1102,7 Поправка, % X -10 0 -15 Коэффициент поправки X Скорректированная цена X 6.2 Техническое состояние Удовлетворительное Плохое Неудовлетворительное Удовлетворительное Поправка, % X 25 15 0 Коэффициент поправки X Итого скорректированная цена единицы сравнения (Хi) X Общая корректировка от цены продаж, % X Весовой коэффициент (Ki) X 0,4 0,35 0,25 4. Согласование скорректированных стоимостей аналогов. Согласование скорректированных цен аналогов производится с помощью весовых коэффициентов по формуле среднеарифметической взвешенной: С едср= ∑Сi · Ki, (6) где С едср – средняя стоимость единицы сравнения объектов-аналогов; Седi – скорректированная индивидуальная стоимость единицы сравнения каждого объекта-аналога; Кi –индивидуальный коэффициент поправки аналога, зависящий от достоверности и полноты информации, установленный экспертным путем. 6. Определение рыночной стоимости объекта (Сср). Рыночная стоимость объекта оценки определяется произведением Седср на объем (V) или площадь(S) здания, в зависимости от выбранной единицы сравнения. 7. Письменное заключение о полученной рыночной стоимости с применением сравнительного подхода. Задание 4 Согласовать результаты оценки, проведенной с применением трех подходов и сделать окончательное заключение о рыночной стоимости склада (Срын). Каждый из примененных подходов для оценки здания имеет свои недостатки и преимущества. Затратный подход полезен для оценки объектов с незначительным износом, для которых не существует рынка, или оценка производится не с целью купли-продажи. Здесь велика доля экспертных суждений, поэтому на него нельзя слишком полагаться. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости здания склада. С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (Кi): Затратный подход (Kзатр) 0,26 Доходный подход (Kдох) 0,37 Сравнительный подход (Kсравн) 0,37 Итого 1,0 Решение 1. Окончательная стоимость склада, предназначенного для сдачи в аренду, определяется по формуле: Срын = Сзатр · Kзатр + Сдох · Kдох + Ссравн · Kсравн (7) 2. Письменное заключение о полученной рыночной стоимости с применением трех подходов. 8 Уче6но-методическое о6еспечение дисциплины Основная литература Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. – СПб. : Питер, 2008. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник / В. А. Горемыкин. – 4-е изд., перераб. и доп. – М. : Высшее образование, 2008. Кондратьева В. И. Экономическая оценка недвижимости : учебно-методический комплекс / В. И. Кондратьева ; ДВГТУ. – Владивосток : изд-во ДВГТУ, 2008. Оценка недвижимости : учебник / А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статистика, 2009. Дополнительная Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. : учебник / И. Т. Балабанов. – М. : Финансы и статистика, 2006. Гражданский кодекс Российской Федерации : Ч. 1, 2. – М. : НОРМА, 2011.  Градостроительный кодекс РФ : Федеральный закон от 10.01.2003 № 15-ФЗ; № 73-Ф3 // Российская газета. – 1997. – 15 января. Земельный кодекс : Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская газета. – 2001. – 30 октября. О недрах : Федеральный закон от 21.02.1992 // Российская газета. – 1992. – 30 октября. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними : Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ // Российская газета. – 1997.  – 25 июля. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Российская газета. – 1997.– 20 июля. Об оценочной деятельности в РФ : Федеральный закон от 06.09.98 № 135-ФЗ // Российская газета. – 1998. – 10 сентября. Информационные ресурсы Асаул А. Н. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] : учеб. пособие / А. Н. Асаул, А. В. Карасев, 2006. – Режим доступа : financepro.ru/realty/3031-asaul-a.n... Гриненко С. В. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] : конспект лекций / С. В. Гриненко. – Таганрог : ТРТУ, 2004. – Режим доступа : window.edu.ru/resource/789/28789 Грязнова А. П. – Оценка недвижимости [Электронный ресурс] : учебник / А. П. Грязнова, М. А. Федотова. – Режим доступа : all-ebooks.com/2009/03/15/grjaz... Щербакова Н. А. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] : bookzooka.com/book/460-yekonomika-n...

Похожие:

	Учебное пособие дает представление о теории и практике функционирования... Учебное пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей экономических вузов, слушателей школ бизнеса, экономистов,...		Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций Целью данного курса является изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской...
	Дисциплины «Экономика недвижимости» по направлению подготовки 080700. 62 Бизнес-информатика Цель изучения дисциплины овладение теоретико-познавательными категориями, научным инструментарием и систематическими знаниями, детальное...		Программа магистратуры: «Финансовый менеджмент» Программа направлена на подготовку финансовых менеджеров как профессионалов в области управления финансами хозяйствующих субъектов...
	Реферат Перечень ключевых слов: рынок недвижимости, инвестиционная... В первой главе описана инфраструктура рынка недвижимости, специфические черты рынка недвижимости в качестве инвестиционного объекта,...		«Анализ рынка недвижимости» Цель: сформировать систему знаний о концепции рынка недвижимости как сложной социально-экономической системе и сегменте национальной...
	Экономика недвижимости Цель изучения дисциплины – формирование у студентов комплекса теоретических и практических знаний об экономической сущности и структуре...		Рабочая программа дисциплины «История экономических учений» Рекомендуется для специальности Учащиеся за время изучения дисциплины должны овладеть как теоретическими основами современной научной методологии системного мышления,...
	Формирование знаний в области оценки и прогнозирования дохода от... Недвижимостью, позволяющих эффективно воспроизводить национальное богатство и одновременно решать все задачи по созданию, обороту,...		Вопросы к зачету (экономика недвижимости) Законодательная и нормативно-правовая база развития и регулирования рынка недвижимости в России