Цель дисциплины «Экономика недвижимости» – вооружение будущих экономистов-менеджеров необходимыми теоретическими знаниями и практическими навыками в области функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Основные задачи

1 Общие положения Целью данной контрольной работы является развитие и практическое закрепление навыков самостоятельной работы в изучении одного из важнейших разделов дисциплины «Экономика недвижимости» – «Оценка недвижимого имущества». При выполнении контрольной работы надлежит решить ряд задач по определению рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи, которая может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница зависит от ряда причин: наличия аналогов, стабильности рынка, личных представлений участников сделки и поэтому часто не поддается прогнозам. Стоимость – это денежный эквивалент собственности. Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Оценка недвижимости проводится для различных целей: при учете имеющихся в собственности у юридических и физических лиц основных фондов предприятий; при их переоценке; при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости; при банкротстве и антикризисном управлении; при приватизации; при совершении различного рода сделок с недвижимостью; при страховании; при оформлении залогов; при определении налогооблагаемой базы; при выкупе у собственника для государственных или муниципальных целей и др. В зависимости от целей оценки различают: рыночную стоимость, стоимость замещения, потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую, стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную, остаточную, залоговую, стоимость права аренды, утилизационную, стоимость действующего предприятия. Каждый из данных видов стоимости зависит от множества физических, экологических, микро- и макроэкономических факторов и основан на применении следующих принципов – наиболее эффективного использования, полезности, ожидания, замещения и др. Это значит, что для расчета конкретного вида стоимости применяется определенный свод методических правил. Мировая и отечественная практика выработала три основных подхода к оценке объектов недвижимости – затратный, сравнительный и доходный. Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый основывается на одних и тех же экономических принципах. В результате каждый из них должен давать показатель рыночной стоимости. Однако окончательное заключение оценщика о стоимости основывается не только на математических расчетах, но и логических рассуждениях. В настоящих методических указаниях каждому из этих подходов соответствует отдельная практическая работа. Объектом оценки является здание склада, который может быть сдан в аренду для использования в качестве склада или автомобильной стоянки. В конце третьей работы студенты должны провести согласование результатов по трем подходам и определить единственное значение рыночной стоимости объекта недвижимости. 2 Выполнение и оценка контрольной работы Каждый студент заочной формы обучения должен выполнить и представить в установленные учебным планом сроки одну контрольную работу. Контрольная работа по дисциплине представляет собой пакет из 4 практических заданий. В каждом задании имеются методические указания для его выполнения и 10 вариантов исходных данных. Номер варианта выдается преподавателем на установочной сессии. Практическое задание составлено таким образом, что оно не может быть выполнено без предварительной теоретической подготовки по определенной теме. Выполненная контрольная работа сдается на проверку преподавателю до начала сессии и оценивается дифференцированно по 5-ти балльной системе. Положительно оцененная преподавателем контрольная работа является основанием допуска студента к сдаче итогового зачета. Таблицы в контрольной работе желательно выполнять в программе Excel. 3 Методические указания и задания по выполнении контрольной работы 3.1 Применение затратного подхода к оценке недвижимости Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении восстановительной стоимости строительства или стоимости замещения за вычетом накопленного износа (внешнего, физического и функционального), добавлением стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости и прибыли инвестора (застройщика). Сзатр = С зем.уч+ ПВС – Из + Пинв +НДС, (1) где С зем.уч – стоимость земельного участка; ПВС – стоимость нового строительства (прямые и косвенные расходы, связанные со строительством); Из – сумма износа (физический + функциональный + внешний); Пинв – прибыль инвестора. Для расчета полной восстановительной стоимости (стоимости нового строительства) используется справочник «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС № 18 таблица 24). В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС» величина полной восстановительной стоимости рассчитывается по формуле: ПВС = V · Cед · Ккл · К1· К1терр · К2 , (2) где V – строительный объем, м3; Сед – стоимость строительства 1 м3 здания в ценах 1969 года (по сборнику УПВС); Ккл – поправочный коэффициент для данного климатического района; К1 – коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.; К1терр – поправочный территориальный коэффициент к коэфф. К1; К2 – индекс удорожания строительно-монтажных работ по сравнению с уровнем цен 1984 г., разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве, по состоянию на дату оценки. Расчет физического износа объекта недвижимости производится по формуле: n Из = ∑Изкi × di , (3) i=1 где Изкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; di – доля отдельной конструкции или элемента в общей стоимости (коэффициент); n – количество отдельных конструкций, элементов или систем объекта. Остальные виды износа устанавливаются экспертным путем: функциональный – в зависимости от неудачного месторасположения, плохой внутренней планировки и т.п.(30%), внешний – от воздействия общеэкономических и отраслевых изменений (40%). Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле: (4) Прибыль инвестора (Пинв) обычно (для строительства) устанавливается в размере 20% от стоимости, определенной затратным способом. Задание 1 Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением затратного подхода (Сзатр), используя следующую информацию: Местоположение объекта Объект оценки расположен по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50 Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения. Транспортная доступность – удовлетворительная. Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный. Описание объекта оценки Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью. Таблица 1 – Основные конструктивные элементы здания Конструктивный элемент Описание Фундаменты Стены Перегородки Перекрытия Кровля Полы Дверные проемы Оконные проемы Электротехнические устройства Внутренняя отделка Кирпичные ленточные Силикатные блоки Силикатные блоки Железобетонные Совмещенная Бетонные Металлические ворота Отсутствуют Электроснабжение есть Отсутствует Техническое состояние объекта оценки Фундамент – трещины в цоколе, следы увлажнения стен. Стены – местное отслоение и отпадение штукатурки, разрушение отдельных кирпичей. Перегородки – трещины в местах сопряжения с перекрытиями, многочисленные сколы. Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке. Количественные данные (по вариантам) 1.Стоимость земельного участка (Сзем.уч) – 10 000 руб. (для всех вариантов); 2. НДС –18%. 3.Физические параметры здания приведены в таблице 2 Таблица 2 – Физические параметры здания Показатель Варианты для студентов 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Площадь застройки, м2 117,2 125 130 145 155 158 165 170 180 190 Площадь помещений, м2 100,8 107,5 111,8 124,7 133,3 135,88 141,9 146,2 154,8 163,4 Высота здания, м 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 2,58 Строительный объем, м3 302 Алгоритм определения стоимости объекта 1. Расчет полной восстановительной стоимости удобно произвести в таблице 3. Таблица 3 – Восстановительная стоимость объекта Вариант V,м3 Сед Ккл К1 К1терр К2 Полная восстановительная стоимость на дату оценки 1 21 0,95 1,16   1,04   22,61   2 21 0,95 1,16 1,04 22,61 3 21 0,95 1,16 1,04 22,61 4 21 0,95 1,16 1,04 22,61 5 21 0,95 1,16 1,04 22,61 6 21 0,95 1,16 1,04 22,61 7 21 0,95 1,16 1,04 22,61 8 21 0,95 1,16 1,04 22,61 9 21 0,95 1,16 1,04 22,61 10 21 0,95 1,16 1,04 22,61 2. Расчет физического износа произвести на основании данных, представленных в таблице 4 (одинаков для всех вариантов): Таблица 4 – Физический износ здания Здание склада Доля в общей стоимости, коэффициент Фактический физический износ элемента, % Удельный вес физического износа элемента в общем физическом износе здания, % Фундаменты 0,15 30 Стены и перегородки 0,38 35 Перекрытия 0,13 30 Кровля 0,06 50 Полы 0,08 35 Окна и двери 0,07 30 Отделка внутренняя 0,03 50 Прочие элементы 0,08 50 Санитарно-технические и электротехнические устройства 0,02 100 Итого 1,0 X 3. Определить рыночную стоимость с применением затратного подхода. Сделать письменное заключение о полученной стоимости.

Похожие:

	Учебное пособие дает представление о теории и практике функционирования... Учебное пособие предназначено для студентов, аспирантов и преподавателей экономических вузов, слушателей школ бизнеса, экономистов,...		Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций Целью данного курса является изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской...
	Дисциплины «Экономика недвижимости» по направлению подготовки 080700. 62 Бизнес-информатика Цель изучения дисциплины овладение теоретико-познавательными категориями, научным инструментарием и систематическими знаниями, детальное...		Программа магистратуры: «Финансовый менеджмент» Программа направлена на подготовку финансовых менеджеров как профессионалов в области управления финансами хозяйствующих субъектов...
	Реферат Перечень ключевых слов: рынок недвижимости, инвестиционная... В первой главе описана инфраструктура рынка недвижимости, специфические черты рынка недвижимости в качестве инвестиционного объекта,...		«Анализ рынка недвижимости» Цель: сформировать систему знаний о концепции рынка недвижимости как сложной социально-экономической системе и сегменте национальной...
	Экономика недвижимости Цель изучения дисциплины – формирование у студентов комплекса теоретических и практических знаний об экономической сущности и структуре...		Рабочая программа дисциплины «История экономических учений» Рекомендуется для специальности Учащиеся за время изучения дисциплины должны овладеть как теоретическими основами современной научной методологии системного мышления,...
	Формирование знаний в области оценки и прогнозирования дохода от... Недвижимостью, позволяющих эффективно воспроизводить национальное богатство и одновременно решать все задачи по созданию, обороту,...		Вопросы к зачету (экономика недвижимости) Законодательная и нормативно-правовая база развития и регулирования рынка недвижимости в России