Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика»






Скачать 255.99 Kb.
НазваниеПрограмма дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика»
страница4/4
Дата публикации07.03.2015
Размер255.99 Kb.
ТипПрограмма дисциплины
e.120-bal.ru > Экономика > Программа дисциплины
1   2   3   4

МОДУЛЬ 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

Тема 2.1. Рынок недвижимости: специфика и структура


Понятие и инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты. Рынок недвижимости в сравнении и взаимодействии с другими рынками. Цикличность рынка недвижимости и ее связь с цикличностью развития экономики и финансового рынка. Трансакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости. Основные принципы сегментации рынка. Первичный и вторичный рынок недвижимости и их взаимодействие. Рынки капиталов и товаров на рынке недвижимости. Рынки жилой и коммерческой недвижимости. Рынок продаж и рынок аренды.

Тема 2.2. Особенности российского рынка недвижимости

Приватизация как основа становления рынка недвижимости. Основные факторы, определяющие особенности становления рынка недвижимости в России. Основные этапы формирования рынка недвижимости в России и их важнейшие характеристики. Региональные особенности формирования и функционирования рынка недвижимости. Актуальное состояние и тенденции российского рынка недвижимости.

Тема 2.3. Основы анализа рынка недвижимости

Цели исследования рынка недвижимости. Источники рыночной информации. Основные направления анализа рынка – параметры деловой активности, ценовые параметры, уровень и факторы рисков, конкурентная среда. Основные показатели, характеризующие состояние и тенденции рынка недвижимости. Емкость рынка. Методы исследования рынка недвижимости и использование полученных результатов.
МОДУЛЬ 3. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Тема 3.1. Функции сложного процента как инструмент сопоставления разновременных денежных потоков при анализе для целей оценки недвижимости

Понятие дисконтирования и аккумулирования денежных потоков. Стоимость денег во времени. Виды и особенности применения функций сложного процента для сопоставления разновременных денежных потоков при анализе для целей оценки недвижимости и прикладные задачи финансового анализа: расчет размера платежей по кредитам и взносов на депозит при накоплении средств на отложенные расходы; схема расчета текущей стоимости серии будущих платежей как основа методов определения стоимости объекта по будущему доходу.

Тема 3.2. Назначение и понятийный аппарат оценки недвижимости

Назначение оценки, направления и специализации оценочной деятельности, области применения результатов оценки. Определения понятий затрат, цены и стоимости; стоимость в пользовании и в обмене. Определение понятия рыночной стоимости и системы понятий других видов стоимости, рыночная стоимость и равновесная цена. Соответствие вида стоимости цели оценки. Технологии оценки стоимости недвижимости. Методы оценки недвижимости их практическое использование. Оформление результатов оценки недвижимости.

Тема 3.3. Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки стоимости недвижимости как основа аналитической деятельности оценщика. Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы, обусловленные требованиями к земельному участку и его улучшениям. Принципы, обусловленные действием рыночной среды. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта в оценке рыночной стоимости.

Тема 3.4. Сущность и методы доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход: алгоритм, область применения, особые предпочтения в использовании. Методы прямой капитализации и капитализации нормой отдачи. Инструменты капитализации: мультипликаторы, коэффициенты капитализации, нормы отдачи (прибыли). Зависимость инструментов от уровня инфляции и рисков, методы определения. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала. Примеры применения методов капитализации доходов для оценки объектов недвижимости.

Потенциальный валовой доход как показатель максимальной продуктивности объекта. Планирование дополнительных (прочих) доходов от сервисного бизнеса и аренды резервных, технических и вспомогательных элементов объекта. Расчет рыночно обоснованных потерь дохода из-за недозагрузки и неплатежей. Эффективный валовой доход как доходная часть бюджета объекта. Понятия чистого операционного дохода, валовой и чистой прибыли для объекта недвижимости.

Структура и состав операционных расходов, способы классификации и расчета расходов.

Понятия норм возврата капитала и дохода на капитал. Норма отдачи как инструмент капитализации (дисконтирования или наращения) доходов и издержек. Методы определения норм отдачи для недвижимости: методы суммирования, альтернативных проектов, экстракции. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала, методы расчета коэффициентов капитализации.

Тема 3.5. Сущность и методы сравнительного подхода к оценке недвижимости

Подход сравнительного анализа продаж объектов-аналогов. Алгоритм и рекомендуемые сферы применения подхода. Сбор и обработка информации о рынке и сделках с оцениваемым типом объектов, выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. Анализ характеристик объекта оценки и условий сделки с ним, влияющих на цену продажи, выбор наиболее существенных характеристик и условий в качестве элементов сравнения при определении стоимости. Методы количественного и качественного анализа. Порядок и техника выполнения абсолютных и процентных корректировок цен продаж сравнимых объектов с учетом рыночной стоимости различий элементов сравнения. Согласование результатов, полученных после применения корректировок, статистическая обработка результатов или определение средневзвешенного значения искомой величины.

Согласование результатов оценки стоимости на основе различных подходов и составление отчета об оценке.

Тема 3.6. Сущность и методы затратного подхода к оценке недвижимости

Подход с точки зрения затрат. Области применения и особые предпочтения в использовании. Затратный подход в оценке недвижимости. Стоимость объекта как сумма величин стоимости земли и улучшений.

Оценка стоимости воспроизводства и замещения для строения, расчет прибыли предпринимателя и потери стоимости вследствие физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Тема 3.7. Методы оценки земельных участков

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков. Особенности оценки права аренды земельного участка.

Тема 3.8. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Формирование исчерпывающего перечня функций, отбор из них юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых и максимально продуктивных для земельного участка как свободного и для участка с улучшениями. Процедуры и примеры анализа для наиболее распространенных ситуаций и типов объектов недвижимости. Учет результатов анализа при управлении недвижимостью и планировании ее развития.

8.Образовательные технологии

Теоретические и практические занятия проводятся с использованием активных методов обучения и направлены на конечные цели обучения и воспитания будущего специалиста.

Средства обучения включают:

  • прикладные компьютерные программы;

  • обучающие и контролирующие учебные материалы (включая электронные тесты);

  • информационно-правовые поисковые системы (“Консультант-Плюс”, “Гарант”, “Кодекс”);

  • ресурсы INTERNET;

  • компьютерный класс.

Лекционные занятия проводятся с использованием мультимедийных и других современных технических средств обучения.
8.1. Использование информационных технологий и активных методов обучения

В процессе изучения дисциплины используются:

  • сетевые источники информации (сайты баз данных по отраслям);

  • информационно-правовые поисковые системы;

  • пакет «Microsoft Office»;

  • контрольные тесты и задачи;

  • информационно-правовые поисковые системы («Консультант-Плюс», «Гарант», «Кодекс»);

  • ресурсы Internet.



9.Оценочные средства для текущего контроля и аттестации студента
В процессе изучения дисциплины используются следующие формы текущего контроля знаний студентов: опрос, тесты, контрольная работа.

Формой итогового контроля по дисциплине является экзамен.

Тематика заданий текущего контроля

8.1. Примеры задач для контрольной работы

Пример 1

Определить стоимость объекта недвижимости на основе следующих данных: расчетный объем здания - 1500 м3; прямые затраты на строительство здания (на дату оценки) - 800 руб. в расчете на 1 м3; косвенные затраты - 8% от прямых затрат; прибыль предпринимателя – 17% от прямых затрат; накопленный износ – 28%; стоимость прав аренды земельного участка – 650 000 руб.

Решение:
Пример 2

Определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и подземным гаражом. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 2900 тыс.руб., имеет сауну и бассейн;

2. Объект продан год назад за 2600 тыс.руб., имеет подземный гараж;

3. Объект продан в этом году за 3000 тыс.руб., имеет бассейн и подземный гараж.

Установлено, что сауна стоит 50 тыс.руб.; бассейн 60 тыс.руб., гараж – 90 тыс.руб. Прирост стоимости составляет 10% в год.

Решение Расчет стоимости объекта

Характеристика Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3

Цена, тыс.руб ? 2900 2600 3000

Цена, откорректированная на время 2900 2600*1,1=

=2860 3000

Сауна есть - +50 +50

Бассейн нет -60 - -60

Подземный гараж есть +90 - -

Итого корректировок +30 +50 -10

Откорректированная цена 2930 2910 2990
Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

- количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);

- величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);

- значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие одного наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при применении экспертного метода могут устанавливаться:

- в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100% или единице);

- в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Предположим, что в данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту

№ 2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту № 1 – 2. Тогда средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:

(2)

где:

– откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.

Отсюда стоимость объекта:
Пример 3

Коттедж, расположенный в тихой и зеленой зоне, сдается в аренду за 1200 долл. в месяц. Точно такие же коттеджи, расположенные в том же поселке, но в менее удобных для проживания местах, сдаются за 1100 и 950 долл. в месяц, а цены их продажи составляют 140000 и 120000 долл. соответственно. Требуется определить:

а) рыночную стоимость коттеджа, расположенного в тихой и зеленой зоне;

б) величину прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа.

Решение

1) рассчитывается валовой рентный мультипликатор на основе данных по сопоставимым коттеджам:

2) определяется среднее значение валового рентного мультипликатора:
3) определяется рыночная стоимость расположенного в зеленой зоне коттеджа:
3) рассчитывается величина прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа:
Пример 4

Определить стоимость недвижимости, для покупки которой можно получить кредит на сумму $1000000 под 10% годовых на 20 лет при ежегодных платежах. Предполагается, что после восьмилетнего периода владения объект будет продан за $1200000. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор рассчитывает получить 12% нормы отдачи на собственный капитал.

Решение:

1) Платежи по обслуживанию долга:

OD = 1000000 * 0,11746 = 117460 ($)

2) Остаток кредита на момент продажи:

ОК = 117480 * 6,81369 (PV = PMT при 10%, n = 12 лет) =

= 800336 ($)

3) стоимость недвижимости:

V = [(180000 - 117460) * (PV=PMT для Y=12%, n=8 лет)] +

+ [(1200000 - 800336) * (PV=FV для Y=12%, n=8 лет)] + 1000000 =

= [(180000 - 117460) * 4,9676] + [(1200000 - 800336) * 0,4038] +

+ 1000000 = 1472057 ($)
9.2. Примеры вопросов теста
9.3. Вопросы для оценки качества освоения дисциплины

Контрольные вопросы для подготовки к итоговому экзамену (тесту):
10. Учебно-методическое и информационное обеспечение дисциплины

10.1 Базовый учебник

Смирнова И.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. – СПб: СПбГИЭУ, 2012.

10.2 Основная литература

8. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 2008.

9. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебник. - М.: МГИУ, 2007.

10. Гровер Р., Соловьев М., Управление недвижимостью. - М.: ВШПП, 2007.

11. Европейские стандарты оценки 2000/ Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. - М.: ОО «РОО», 2003.

12. Международные стандарты оценки МСО.

13. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: Изд-во «МКС», 2003.

14. Управление недвижимостью: Учебник. Под редакцией Максимова С.Н. - М.: Дело, 2008.

15. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. - СПб.: Изд-во «МКС», 2007

16. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.
10.3 Нормативные правовые акты:

1. Градостроительный кодекс РФ

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Земельный кодекс РФ.

4. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

5. Закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ.

6. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.
10.4 Интернет-ресурсы

17. Официальный сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ФАУГИ): www.rosim.ru

18. Официальный сайт Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга: http://www.commim.spb.ru/

19. Официальный сайт Управления Роснедвижимости по городу Санкт-Петербургу: http://www.r78.kadastr.ru/

20. Официальный сайт Управления Роснедвижимости по Ленинградской области: http://www.r47.kadastr.ru/

21. Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга: http://www.gov.spb.ru

22. Официальный сайт Правительства Ленинградской области: http://www.lenobl.ru

23. Официальный сайт Фонда имущества Санкт-Петербурга: http://www.property-fund.ru/

24. Официальный сайт Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. http://www.kga.neva.ru

25. Геоинформационная система инвестора Санкт-Петербурга. http://www.investinfo.spb.ru

  1. Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) http://www.rosregistr.ru

  2. Официальный сайт Государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУ ГУИОН). http://www.guion.spb.ru


11. Материально-техническое обеспечение учебного процесса

Мультимедийное оборудование.
Автор программы: ___________/И.В.Смирнова/


1   2   3   4

Похожие:

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconПрограмма дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика»
Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направления 080100. 62 «Экономика»...

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconПрограмма дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика»
Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направления 080100. 62 «Экономика»...

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconРабочая программа дисциплины Экономика недвижимости Направление подготовки...
В результате освоения дисциплины «Экономика недвижимости» бакалавр приобретает знания, умения и навыки, обеспечивающие достижение...

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconКаковы особенности и функции рынка недвижимости?
Вопросы к зачету по дисциплине «экономика недвижимости» для специальностей 080301 «коммерция», 080502 «экономика и управление на...

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconПрограмма дисциплины Экономика и политика стран и регионов для направления...
Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направления 080100. 62 “Экономика”...

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconПрограмма дисциплины Институциональная экономика Для направления 080100. 62 «Экономика»
Для направления 080100. 62 «Экономика», специальности: 080105. 65 «Финансы и кредит», 080109. 65 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»,...

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconПрограмма дисциплины «Бизнес-планирование инноваций» для направления 080100. 68 «Экономика»
Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, и студентов направления подготовки 080100. 68 Экономика, обучающихся...

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconПрограмма дисциплины «Экономика миграций» для направления/ специальности 080100. 62 «Экономика»
Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов направления подготовки 080100....

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconПрограмма дисциплины «Аграрная экономика» для направления 080100. 62 «Экономика»
Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов 4 курса направления 080100....

Программа дисциплины «Экономика недвижимости» для направления 080100. 62 «Экономика» iconПрограмма дисциплины «Аграрная экономика» для направления 080100. 62 «Экономика»
Программа предназначена для преподавателей, ведущих данную дисциплину, учебных ассистентов и студентов 4 курса направления 080100....






При копировании материала укажите ссылку © 2016
контакты
e.120-bal.ru
..На главную