Методические указания для самостоятельной работы студентов по курсу «Экономика недвижимости» для экономических специальностей всех форм обучения Ростов на Дону

Скачать 221.25 Kb.

Название	Методические указания для самостоятельной работы студентов по курсу «Экономика недвижимости» для экономических специальностей всех форм обучения Ростов на Дону
Дата публикации	02.09.2017
Размер	221.25 Kb.
Тип	Методические указания

e.120-bal.ru > Документы > Методические указания

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования
ДОНСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Экономика»

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

для самостоятельной работы студентов по курсу «Экономика недвижимости» для экономических специальностей всех форм обучения

Ростов - на - Дону

2011

Составитель доцент Е.П. Кулькова
Методические указания для самостоятельной работы студентов по курсу «Экономика недвижимости» / Ростов н/Д, Издательский центр ДГТУ, 2011.

Предназначены для студентов всех формы обучения экономических специальностей.

Печатается по решению методической комиссии гуманитарного факультета.

Научный редактор проф., к.э.н. В.П. Герасименко

Рецензент доц., к.э.н. А.Г. Потий

ВВЕДЕНИЕ

Курс «Экономика недвижимости» является составной частью системы экономических дисциплин в процессе подготовки экономистов по специальности «Коммерция» и «Экономика и управление на предприятии».

Данная дисциплина изучается в течение одного семестра. Целью курса является получение необходимых теоретических знаний и приобретение практических навыков в области рынка недвижимости и методов ее оценки.

В результате изучения курса экономики недвижимости студент должен знать:

цели, задачи, объекты, субъекты, структура рынка недвижимости, основные понятия, которыми оперирует данная дисциплина;
методы оценки всех видов недвижимости;
правовые основы заключения сделок с недвижимостью.

В результате изучения курса экономики недвижимости студент должен уметь:

правильно ориентироваться на рынке недвижимости;
использовать все принципы оценки недвижимости;
применять все подходы и методы оценки недвижимости;
правильно определять инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Методические указания по курсу «Экономика недвижимости» рассчитаны на студентов всех форм обучения (очной, заочной, ускоренной). Заочная форма обучения предполагает уделять больше внимания самостоятельному изучению предмета. Для этого необходимо внимательно ознакомиться с содержанием методических указаний, уяснить структуру темы на основе лекций и терминов, а также рекомендуемой литературы, найти ответ на все предложенные вопросы.

Тема 1. Рынок недвижимости. Содержание основных понятий, нормативная база

Рынок недвижимости: сущность, объект и субъект рынка; натуральная, стоимостная структура объектов недвижимости; технические, технологические и социально-экономические особенности недвижимости, направления изучения рынка недвижимости.
Содержание основных понятий, используемых при изучении рынка недвижимости; законодательная и нормативная база развития отечественного рынка недвижимости.

Тема 2. Влияние экономики на рынок недвижимости

2.1. Характеристика стратегически важных направлений в развитии экономики страны и их влияние на рынок недвижимости.

2.2. Взаимоотношения субъектов рынка недвижимости в условиях экономического роста и кризиса. Влияние инфляции на развитие рынка недвижимости. Интегральные показатели, характеризующие эффективность инвестиций в условиях инфляции, и применение их в отечественной практике.

2.3. Характеристика реально существующих источников финансирования капитальных вложений: государственные средства, собственные финансовые ресурсы предприятий, привлеченные средства, полученные от продажи акций, средства инвесторов. Источники финансирования инвестиций и перспективы развития рынка недвижимости.

Тема 3. Принципы и технология оценки стоимости недвижимости

3.1. Основные принципы оценки недвижимости: связанные с землей, улучшениями на ней и с рыночной средой; основанные на представлениях пользователя и на лучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости.

3.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их расчет. Организационные предпосылки и технологии оценки недвижимости.

Тема 4. Методические положения по оценке стоимости недвижимости

4.1. Классификация объектов недвижимости и виды их стоимости. Принципы оценки объектов недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

4.2. Значение и сущность денежной оценки. Концептуальные подходы и методы оценки недвижимости. Имущество как экономическая категория и методы ее оценки.

Тема 5. Методы оценки недвижимости

5.1. Процесс оценки стоимости имущества, его стадии, выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости.

5.2. Имущественный, затратный, рыночный подход к оценке имущества.

Тема 6. Оценка отдельных объектов недвижимости

Оценка жилья, квартир, офисов, гостиниц, земельных участков, предприятий.

Тема 7. Ипотечные кредиты

Постоянный ипотечный кредит. Кредитная постоянная. Расчет основной суммы и срока кредита. Расчет ставки процента. График погашения кредита. Кредитные дисконты и отдача по кредитам. Ипотечные обязательства с переменными выплатами. Ипотечный инвестиционный анализ. Техника Эллвуда.

Тема 8. Оформление результатов оценки недвижимости

8.1. Общая характеристика и последовательность оформления результатов оценки недвижимости. Форма и содержание отчета об оценке недвижимости. Стандартные финансовые отчеты и анализ коэффициентов, характеризующих стоимость недвижимости.

8.2. Пример оформления результатов оценки площади нежилых зданий для коммерческих целей.

8.3. Общая характеристика отечественного опыта оценки недвижимости, выявленные проблемы в этой сфере деятельности и основные направления их решения.

Методические указания к выполнению контрольной работы

Учебным планом для студентов заочной формы обучения по курсу «Экономика недвижимости» предусмотрено выполнение данной контрольной работы. Контрольная работа предусматривает два теоретических вопроса и одну задачу.

Вариант контрольной работы определяется в зависимости порядкового номера в журнале группы. Например, если номер в журнале 1, то и вариант 1 и соответственно в графе. Первые две цифры это теоретические вопросы, третий номер - задачи к варианту.

Ответ на теоретические вопросы должен быть конкретным и в то же время охватывать существо поставленных вопросов. Решение задачи необходимо сопровождать подробными расчетами и пояснениями, раскрывая экономическое содержание каждого действия, по результатам анализа следует дать оценку, сделать выводы.

Выполненная контрольная работа сдается (высылается) в университет на проверку в соответствии с учебным графиком. Студенты после проверки, должны ознакомиться с замечаниями и с их учетом и рекомендацией преподавателя письменно дорабатывать в той же тетради после замечаний преподавателя. Доработанная контрольная работа предъявляется преподавателю при сдаче зачета или экзамена по предмету.
Задание по выполнению контрольной работы.

№ варианта	Вопросы к варианту	№ варианта	Вопросы к варианту	№ варианта	Вопросы к варианту
1	1; 30; 1	11	11; 20; 11	21	21; 10; 21
2	2; 29; 2	12	12; 19; 12	22	22; 9; 22
3	3; 28; 3	13	13; 18; 13	23	23; 8; 23
4	4; 27; 4	14	14; 17; 14	24	24; 7; 24
5	5; 26; 5	15	15; 16; 15	25	25; 6; 25
6	6; 25; 6	16	16; 15; 16	26	26; 5; 26
7	7; 24; 7	17	17; 14; 17	27	27; 4; 27
8	8; 23; 8	18	18; 13; 18	28	28; 3; 28
9	9; 22; 9	19	19; 12; 19	29	29; 2; 29
10	10; 21; 10	20	20; 11; 20	30	30; 1; 30

Теоретические вопросы для контрольной работы

Понятие недвижимости. Отличительные признаки недвижимости, как объекта инвестиции.
Основные типы недвижимости и ее классификация.
Формы дохода, приносимые недвижимостью.
Рынок недвижимости: субъекты, объекты, механизм функционирования, структура.
Анализ рынка недвижимости и его цели. Определение емкости рынка недвижимости.
Особенности российского рынка недвижимости.
Стоимость недвижимости и ее виды. Группы стоимости недвижимости.
Основные подходы и принципы оценки недвижимости.
Этапы процесса оценки недвижимости.
Сущность принципа ЛНЭИ в оценке недвижимости.
Сущность и этапы затратного подхода в оценке недвижимости.
Методы расчета затрат на новое строительство улучшений.
Виды и методы определения износа при оценке недвижимости.
Преимущества и недостатки затратного подхода в оценке недвижимости.
Оценка недвижимости доходным подходом.
Метод капитализации доходов, метод дисконтированных денежных потоков.
Ипотечный кредит, его сущность и основные виды.
Оценка эффективности привлечения заемных средств.
Особенности применения сравнительного подхода в оценке недвижимости.
Классификация и суть поправок.
Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.
Специфика земельного участка как объекта оценки.
Доходный подход к оценке земельных участков.
Сравнительный подход к оценке земельных участков.
Затратный подход к оценке земельных участков.
Юридическое понятие недвижимого имущества.
Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Основные формы регулирования оценочной деятельности.
Уровень риска на рынке недвижимости.

Практические задания к контрольной работе

Задача №1

Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 70 тыс. руб., его эффективный возраст 12 лет, стоимость земельного участка 14 тыс. руб. Известно также, что недавно за 90 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого дома 75 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 18 тыс. руб.

Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках одинаков.

Задача №2

Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 700 кв.м. срок экономической жизни 60 лет, стоимость строительства 1 м² недавно построенного аналогичного здания 330 долл.

Задача №3

Определить стоимость нового строительства жилого здания, площадь которого 15.000 м², стоимость строительства 1 м² аналога составляет 10 тыс. руб. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб.
Задача №4

Определить стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 15 лет. Известно, что общая экономическая жизнь этого строения 60 лет стоимость нового строительства точной копии 300 тыс. руб., стоимость земельного участка – 10 тыс. руб.

Задача №5

Определить затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 17000м², стоимость строительства аналогичных зданий 10 тыс. руб./м² в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,2 млн. руб.

Задача №6

Оценить жилой дом с постройками на основе затратного подхода, используя следующую информацию.

№	Параметры	Ед. изм.	Количество
	Площадь дома	кв.м	50
	Стоимость строительства дома	долл./кв.м	170
	Площадь гаража	кв.м	25
	Стоимость строительства гаража	долл./кв.м	55
	Стоимость воспроизводства парника	долл.	200
	Устранимый физический износ	долл.	300
	Неустранимый физический износ	%	10
	Функциональный износ установки	долл.	220
	Рыночная стоимость земельного участка	долл.	600

Задача №7

Рассчитать ЧОД от объекта недвижимости.

Дано: ставка аренды за месяц 60 руб./кв.м. Площадь оцениваемого объекта 18 кв.м., убытки от недозагрузки помещений смены арендаторов, прочие затраты 0,16 тыс. руб. Расходы арендатора по управлению 1,54 тыс. руб.; на страхование 0,04 тыс. руб., налог на имущество 0,96 тыс. руб., плата за землю 1,04 тыс. руб.

Задача №8

Привести примеры прямых и косвенных затрат при оценке недвижимости.

Вид затрат	Примеры

Задача №9

Объекты №1 и №2 приносят ежегодно одинаковый ЧОД – 1500 и имеют равную стоимость 10 000 руб. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала по 4000 руб., следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию дома составят по объекту №1 – 600 руб. по объекту №2 – 900 руб. Рассчитать финансовый леверидж и сделать вывод.

Задача №10

Произвести оценку объекта недвижимости на основе поправок.

Характеристики элементы сравнения	Оцениваемый объект	Продажа 1	Продажа 2	Продажа 3
Местоположение	Окраина	Окраина	Центр	Центр
Состояние квартир	Хорошее	Неплохое	Хорошее	Неплохое
Цена сделки, купли-продажи (у.е./м²)		500	1000	750

Задача №11,12

Используя метод переноса оценить земельный участок. В городском микрорайоне старой элитой застройки отсутствуют продажи незастрахованных земельных участков. В базе данных имеются данные трем другим микрорайонам элитной застройки в сопоставимой ценовой зоне.
Условие к задаче 11

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1	44 028	174 961
2	41 456	185 450
3	42 148	179 060

Оцениваемый объект был недавно продан за 184 461 руб.

Условие к задаче 12

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1	32 024	181 010
2	35 674	184 416
3	37 251	189 123

Оцениваемый объект был недавно продан за 186 387 руб.

Задача № 13, 14, 15

Нужно определить стоимость земельного участка под строительство АЗС.

Для 13 варианта на - 4 колонки. Для 14 варианта - на 5колонок. Для 15 варианта - на 6 колонок.

Вложения на одну колонку соответственно по вариантам составляют 13 зад. - 30 000, 14 зад. -33 000, 15 зад. - 32 000 $. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу. Планируемый доход на инвестиции соответственно: 13 зад. - 15%; 14 зад. - 16%, 15 зад. - 17%. Срок экономической жизни для всех вариантов 10 лет. АЗС работает 300 дней в году. В течение 1 часа продают с 1 колонки: 13 зад. - 27л.; 14 зад. - 27л.; 15 зад. - 25л. бензина, средний доход от продажи 1л. бензина для всех вариантов составляет 6 центов.

Задача №16,17

Оценить стоимость объекта недвижимости затратным подходом, используя следующие данные:

	Вариант 16	Вариант 17
Стоимость земельного участка	260 000 у.е.	250 000 у.е.
Восстановительная стоимость	430 000 у.е.	450 000 у.е.
Прибыль застройщика (30%)
Устранимый физический износ	7000 у.е.	8000 у.е.
Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)	7500 у.е.	82000 у.е.
Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)	140 000 у.е.	150 000 у.е.
Устранимый физический износ	25 000 у.е.	28 000 у.е.
Неустранимый физический износ	78 000 у.е.	80 000 у.е
Внешний экономический износ	45 000 у.е.	50 000 у.е.

Задачи 18-30 решаются с использованием специальных таблиц шести функций, содержащих предварительно рассчитанные по сложному проценту факторы.

Задача 18

Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет 14% годовых 1000 долл. (вариант А - начисления осуществляются в конце каждого года, вариант В – в конце каждого месяца).
Задача 19

Определить текущую стоимость 1000 долл., которые будут получены в конце года при 10%-й ставке дисконта. Начисление процента осуществляется: в конце года; в конце месяца.

Задача 20

Договор аренды квартиры составлен на один год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 11%-й ставке дисконтирования.

Вариант А – арендная плата в размере 6000 долл. выплачивается в конце года.

Вариант Б – арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в конце каждого месяца.

Вариант В – арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в начале каждого месяца.

Задача 21

Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 долл.

Вариант А – платежи осуществляются в конце каждого месяца.

Вариант Б – платежи осуществляются в начале каждого месяца.

Задача 22

Кредит в размере 10000 долл. выдан на 5 лет под 15% годовых, погашение ежегодное. Определить размер ___________ платежей.

Вариант А – выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого года.

Вариант Б – выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого месяца.

Задача 23

Определить, какие должны быть платежи, чтобы к концу 8-го года иметь на счете, приносящем 14% годовых, 10000 долл.

Вариант А – платежи осуществляются в конце каждого года.

Вариант Б – платежи осуществляются в конце каждого месяца.

Задача 24

Кредит в 100 000 долл. предоставлен на 4 года под 20% годовых при условии погашения аннуитетными платежами в конце каждого года.

Определить:

Размер платежа в счет погашения кредита.
Норму возврата по кредиту.
Часть второго платежа, идущую на возврат.
Часть суммы кредита, погашенную к концу второго года.

Задача 25

Какова к концу третьего квартала стоимость 2000 долл., вложенных под 14% годовых, при ежемесячном понижении процентов?

Задача 26

В соответствии с договором аренды ежемесячные платежи в размере 4000 долл. осуществляются в конце каждого месяца. Договор заключен на 1 год. Какова текущая арендных платежей при ставке дисконта 12% годовых?

Задача 27

Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед, если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере 4000 долл. в начале каждого месяца. Ставка дисконта 12% годовых.

Задача 28

Кредит в размере 200 000 долл. выдан на следующих условиях: срок кредита 6 лет, ставка по кредиту 15% годовых, погашение аннуитетными платежами в конце каждого месяца. Определить размер платежа.

Задача 29

Кредит в размере 1 000 000 долл., предоставленный по 20%-й ставке, предусматривает выплату в конце каждого года 220 620 долл. Определить срок предоставления кредита.

Задача 30

Кредит в размере 250 000 долл. выдан на 5 лет и предусматривает платежи в конце каждого месяца в размере 5311,75 долл. Определить, под какой процент выдан кредит.

ВОПРОСЫ К ЗАЧЕТУ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

1. Рынок недвижимости: сущность, объект и субъект рынка.

2. Основные понятия, используемые при изучении рынка недвижимости.

3. Нормативная и законодательная база рынка недвижимости.

4. Взаимоотношения субъектов рынка недвижимости в условиях экономического роста и кризиса.

5. Классификация объектов недвижимости.

6. Основные принципы оценки объектов недвижимости.

7. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

8. Зарубежный опыт оценки стоимости объектов недвижимости.

9. Технология оценки стоимости недвижимости.

10. Подготовка и подписание договора на оценку недвижимости.

11. Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости.

12. Значение и сущность денежной оценки недвижимости.

13. Концептуальные подходы и методы оценки недвижимости.

14. Имущество как экономическая категория.

15. Формирование цели и функции оценки недвижимости.

16. Определение и виды стоимости имущества.

17. Подготовка отчета и заключения оценки стоимости имущества предприятия.

18. Имущественный подход к оценке имущества предприятия.

19. Метод ликвидационной стоимости предприятия.

20. Определение рыночной стоимости земельного участка.

21. Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости.

22. Определение величины износа объектов недвижимости.

23. Информационное обеспечение имущественного подхода.

24. Определение стоимости имущества предприятия методом капитализации прибыли.

25. Сравнительный подход к оценке имущества предприятия.

26. Методика оценки квартир.

27. Источники финансирования инвестиций и перспектива развития рынка недвижимости.

28. Затратный подход к оценке имущества.

29. Рыночный подход к оценке имущества.

30. Постоянный ипотечный кредит и кредитная постоянная.

31. Расчеты основной суммы кредита.

32. Расчет срока кредита и ставки процента.

33. График погашения кредита и кредитные дисконты.

34. Расчет кредитных дисконтов при заданной отдаче.

35. Ипотечные обязательства с переменными выплатами.

36. Кредитные дисконты и долгосрочное погашение кредита.

37. Ипотечный инвестиционный анализ (традиционная техника).

38. Формула Эллвуда и ее использование.

39. Отечественный и зарубежный опыт оценки стоимости недвижимости.

40. Общая характеристика и последовательность оформления результатов оценки недвижимости.
Список литературы

Экономика недвижимости. Л. Щербакова. Ростов н/Д: «Феникс», 2008
Оценка недвижимости. Под реед. А.Г. Грязновой, М.: «Финансы и статистика», 2009.
Фридман Н.Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка доходов недвижимости. Пер с анг. М.: Дело, 2005.
А.М Асаул. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб: Питер, 2007

Добавить документ в свой блог или на сайт

	Методические указания для самостоятельной работы студентов по курсу... Целью курса является получение необходимых теоретических знаний и приобретение практических навыков в области рынка недвижимости...		Методические указания по проведению самостоятельной работы для студентов... Государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
	Методические указания по выполнению контрольной работы по дисциплине «Экономика недвижимости» «Экономика недвижимости» для студентов всех форм обучения по специальности «Экономика и управление на предприятии»		Программа и методические указания по изучению курса для студентов... Методические указания предназначены для студентов факультета «Управления персоналом и психология бизнеса» всех форм обучения, а также...
	Методические указания для самостоятельной работы студентов Методические указания предназначены для студентов-бакалавров университета всех форм обучения по экономическим и управленческим специальностям,...		Экономика практикум для самостоятельной работы студентов всех форм обучения Учебное пособие Учебное пособие предназначено для оказания практической помощи студентам в их самостоятельной работе по изучению базовых понятий...
	Методические указания по самостоятельной работе по курсу «Экономическая... Методические указания предназначены для студентов 1-го курсаочной формы обучения, изучающих дисциплину «Экономическая теория». Данные...		Методические указания по написанию курсовых работ для студентов всех форм обучения Специальности Курсовая работа является одной из форм самостоятельной учебной и научно-исследовательской работы студентов
	Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов... Теория бухгалтерского учета: методические указания на практические занятия для студентов 1 курса очной и заочной форм обучения специальности...		Методические указания для выполнения самостоятельной работы и практических... Методические указания предназначены для студентов экономических специальностей изучающих дисциплину «Мировая экономика». Темы практических...

Кафедра «Экономика»

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

Ростов - на - Дону

ВВЕДЕНИЕ

Тема 4. Методические положения по оценке стоимости недвижимости

Похожие: