Скачать 221.25 Kb.
|
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования ДОНСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ Кафедра «Экономика»МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯдля самостоятельной работы студентов по курсу «Экономика недвижимости» для экономических специальностей всех форм обучения Ростов - на - Дону2011 Составитель доцент Е.П. Кулькова Методические указания для самостоятельной работы студентов по курсу «Экономика недвижимости» / Ростов н/Д, Издательский центр ДГТУ, 2011. Предназначены для студентов всех формы обучения экономических специальностей. Печатается по решению методической комиссии гуманитарного факультета. Научный редактор проф., к.э.н. В.П. Герасименко Рецензент доц., к.э.н. А.Г. Потий ВВЕДЕНИЕКурс «Экономика недвижимости» является составной частью системы экономических дисциплин в процессе подготовки экономистов по специальности «Коммерция» и «Экономика и управление на предприятии». Данная дисциплина изучается в течение одного семестра. Целью курса является получение необходимых теоретических знаний и приобретение практических навыков в области рынка недвижимости и методов ее оценки. В результате изучения курса экономики недвижимости студент должен знать:
В результате изучения курса экономики недвижимости студент должен уметь:
Методические указания по курсу «Экономика недвижимости» рассчитаны на студентов всех форм обучения (очной, заочной, ускоренной). Заочная форма обучения предполагает уделять больше внимания самостоятельному изучению предмета. Для этого необходимо внимательно ознакомиться с содержанием методических указаний, уяснить структуру темы на основе лекций и терминов, а также рекомендуемой литературы, найти ответ на все предложенные вопросы. Тема 1. Рынок недвижимости. Содержание основных понятий, нормативная база
Тема 2. Влияние экономики на рынок недвижимости 2.1. Характеристика стратегически важных направлений в развитии экономики страны и их влияние на рынок недвижимости. 2.2. Взаимоотношения субъектов рынка недвижимости в условиях экономического роста и кризиса. Влияние инфляции на развитие рынка недвижимости. Интегральные показатели, характеризующие эффективность инвестиций в условиях инфляции, и применение их в отечественной практике. 2.3. Характеристика реально существующих источников финансирования капитальных вложений: государственные средства, собственные финансовые ресурсы предприятий, привлеченные средства, полученные от продажи акций, средства инвесторов. Источники финансирования инвестиций и перспективы развития рынка недвижимости. Тема 3. Принципы и технология оценки стоимости недвижимости 3.1. Основные принципы оценки недвижимости: связанные с землей, улучшениями на ней и с рыночной средой; основанные на представлениях пользователя и на лучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости. 3.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и их расчет. Организационные предпосылки и технологии оценки недвижимости. Тема 4. Методические положения по оценке стоимости недвижимости4.1. Классификация объектов недвижимости и виды их стоимости. Принципы оценки объектов недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. 4.2. Значение и сущность денежной оценки. Концептуальные подходы и методы оценки недвижимости. Имущество как экономическая категория и методы ее оценки. Тема 5. Методы оценки недвижимости 5.1. Процесс оценки стоимости имущества, его стадии, выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости. 5.2. Имущественный, затратный, рыночный подход к оценке имущества. Тема 6. Оценка отдельных объектов недвижимости Оценка жилья, квартир, офисов, гостиниц, земельных участков, предприятий. Тема 7. Ипотечные кредиты Постоянный ипотечный кредит. Кредитная постоянная. Расчет основной суммы и срока кредита. Расчет ставки процента. График погашения кредита. Кредитные дисконты и отдача по кредитам. Ипотечные обязательства с переменными выплатами. Ипотечный инвестиционный анализ. Техника Эллвуда. Тема 8. Оформление результатов оценки недвижимости 8.1. Общая характеристика и последовательность оформления результатов оценки недвижимости. Форма и содержание отчета об оценке недвижимости. Стандартные финансовые отчеты и анализ коэффициентов, характеризующих стоимость недвижимости. 8.2. Пример оформления результатов оценки площади нежилых зданий для коммерческих целей. 8.3. Общая характеристика отечественного опыта оценки недвижимости, выявленные проблемы в этой сфере деятельности и основные направления их решения. Методические указания к выполнению контрольной работы Учебным планом для студентов заочной формы обучения по курсу «Экономика недвижимости» предусмотрено выполнение данной контрольной работы. Контрольная работа предусматривает два теоретических вопроса и одну задачу. Вариант контрольной работы определяется в зависимости порядкового номера в журнале группы. Например, если номер в журнале 1, то и вариант 1 и соответственно в графе. Первые две цифры это теоретические вопросы, третий номер - задачи к варианту. Ответ на теоретические вопросы должен быть конкретным и в то же время охватывать существо поставленных вопросов. Решение задачи необходимо сопровождать подробными расчетами и пояснениями, раскрывая экономическое содержание каждого действия, по результатам анализа следует дать оценку, сделать выводы. Выполненная контрольная работа сдается (высылается) в университет на проверку в соответствии с учебным графиком. Студенты после проверки, должны ознакомиться с замечаниями и с их учетом и рекомендацией преподавателя письменно дорабатывать в той же тетради после замечаний преподавателя. Доработанная контрольная работа предъявляется преподавателю при сдаче зачета или экзамена по предмету. Задание по выполнению контрольной работы.
Теоретические вопросы для контрольной работы
Практические задания к контрольной работе Задача №1 Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 70 тыс. руб., его эффективный возраст 12 лет, стоимость земельного участка 14 тыс. руб. Известно также, что недавно за 90 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого дома 75 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 18 тыс. руб. Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках одинаков. Задача №2 Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 700 кв.м. срок экономической жизни 60 лет, стоимость строительства 1 м2 недавно построенного аналогичного здания 330 долл. Задача №3 Определить стоимость нового строительства жилого здания, площадь которого 15.000 м2, стоимость строительства 1 м2 аналога составляет 10 тыс. руб. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. руб. Задача №4 Определить стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 15 лет. Известно, что общая экономическая жизнь этого строения 60 лет стоимость нового строительства точной копии 300 тыс. руб., стоимость земельного участка – 10 тыс. руб. Задача №5 Определить затраты на воспроизводство здания, если известно, что его площадь составляет 17000м2, стоимость строительства аналогичных зданий 10 тыс. руб./м2 в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено дополнительное оборудование для обогрева воды на сумму 1,2 млн. руб. Задача №6 Оценить жилой дом с постройками на основе затратного подхода, используя следующую информацию.
Задача №7 Рассчитать ЧОД от объекта недвижимости. Дано: ставка аренды за месяц 60 руб./кв.м. Площадь оцениваемого объекта 18 кв.м., убытки от недозагрузки помещений смены арендаторов, прочие затраты 0,16 тыс. руб. Расходы арендатора по управлению 1,54 тыс. руб.; на страхование 0,04 тыс. руб., налог на имущество 0,96 тыс. руб., плата за землю 1,04 тыс. руб. Задача №8 Привести примеры прямых и косвенных затрат при оценке недвижимости.
Задача №9 Объекты №1 и №2 приносят ежегодно одинаковый ЧОД – 1500 и имеют равную стоимость 10 000 руб. В каждый объект инвестор вложил одинаковую сумму собственного капитала по 4000 руб., следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию дома составят по объекту №1 – 600 руб. по объекту №2 – 900 руб. Рассчитать финансовый леверидж и сделать вывод. Задача №10 Произвести оценку объекта недвижимости на основе поправок.
Задача №11,12 Используя метод переноса оценить земельный участок. В городском микрорайоне старой элитой застройки отсутствуют продажи незастрахованных земельных участков. В базе данных имеются данные трем другим микрорайонам элитной застройки в сопоставимой ценовой зоне. Условие к задаче 11
Оцениваемый объект был недавно продан за 184 461 руб. Условие к задаче 12
Оцениваемый объект был недавно продан за 186 387 руб. Задача № 13, 14, 15 Нужно определить стоимость земельного участка под строительство АЗС. Для 13 варианта на - 4 колонки. Для 14 варианта - на 5колонок. Для 15 варианта - на 6 колонок. Вложения на одну колонку соответственно по вариантам составляют 13 зад. - 30 000, 14 зад. -33 000, 15 зад. - 32 000 $. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу. Планируемый доход на инвестиции соответственно: 13 зад. - 15%; 14 зад. - 16%, 15 зад. - 17%. Срок экономической жизни для всех вариантов 10 лет. АЗС работает 300 дней в году. В течение 1 часа продают с 1 колонки: 13 зад. - 27л.; 14 зад. - 27л.; 15 зад. - 25л. бензина, средний доход от продажи 1л. бензина для всех вариантов составляет 6 центов. Задача №16,17 Оценить стоимость объекта недвижимости затратным подходом, используя следующие данные:
Задачи 18-30 решаются с использованием специальных таблиц шести функций, содержащих предварительно рассчитанные по сложному проценту факторы. Задача 18 Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу второго года, если сегодня положить на счет 14% годовых 1000 долл. (вариант А - начисления осуществляются в конце каждого года, вариант В – в конце каждого месяца). Задача 19 Определить текущую стоимость 1000 долл., которые будут получены в конце года при 10%-й ставке дисконта. Начисление процента осуществляется: в конце года; в конце месяца. Задача 20 Договор аренды квартиры составлен на один год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 11%-й ставке дисконтирования. Вариант А – арендная плата в размере 6000 долл. выплачивается в конце года. Вариант Б – арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в конце каждого месяца. Вариант В – арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в начале каждого месяца. Задача 21 Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 долл. Вариант А – платежи осуществляются в конце каждого месяца. Вариант Б – платежи осуществляются в начале каждого месяца. Задача 22 Кредит в размере 10000 долл. выдан на 5 лет под 15% годовых, погашение ежегодное. Определить размер ___________ платежей. Вариант А – выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого года. Вариант Б – выплаты по кредиту осуществляются в конце каждого месяца. Задача 23 Определить, какие должны быть платежи, чтобы к концу 8-го года иметь на счете, приносящем 14% годовых, 10000 долл. Вариант А – платежи осуществляются в конце каждого года. Вариант Б – платежи осуществляются в конце каждого месяца. Задача 24 Кредит в 100 000 долл. предоставлен на 4 года под 20% годовых при условии погашения аннуитетными платежами в конце каждого года. Определить:
Задача 25 Какова к концу третьего квартала стоимость 2000 долл., вложенных под 14% годовых, при ежемесячном понижении процентов? Задача 26 В соответствии с договором аренды ежемесячные платежи в размере 4000 долл. осуществляются в конце каждого месяца. Договор заключен на 1 год. Какова текущая арендных платежей при ставке дисконта 12% годовых? Задача 27 Определить сумму, которую арендатор может внести за год вперед, если договор аренды предусматривает ежемесячные платежи в размере 4000 долл. в начале каждого месяца. Ставка дисконта 12% годовых. Задача 28 Кредит в размере 200 000 долл. выдан на следующих условиях: срок кредита 6 лет, ставка по кредиту 15% годовых, погашение аннуитетными платежами в конце каждого месяца. Определить размер платежа. Задача 29 Кредит в размере 1 000 000 долл., предоставленный по 20%-й ставке, предусматривает выплату в конце каждого года 220 620 долл. Определить срок предоставления кредита. Задача 30 Кредит в размере 250 000 долл. выдан на 5 лет и предусматривает платежи в конце каждого месяца в размере 5311,75 долл. Определить, под какой процент выдан кредит. ВОПРОСЫ К ЗАЧЕТУ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ» 1. Рынок недвижимости: сущность, объект и субъект рынка. 2. Основные понятия, используемые при изучении рынка недвижимости. 3. Нормативная и законодательная база рынка недвижимости. 4. Взаимоотношения субъектов рынка недвижимости в условиях экономического роста и кризиса. 5. Классификация объектов недвижимости. 6. Основные принципы оценки объектов недвижимости. 7. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. 8. Зарубежный опыт оценки стоимости объектов недвижимости. 9. Технология оценки стоимости недвижимости. 10. Подготовка и подписание договора на оценку недвижимости. 11. Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости. 12. Значение и сущность денежной оценки недвижимости. 13. Концептуальные подходы и методы оценки недвижимости. 14. Имущество как экономическая категория. 15. Формирование цели и функции оценки недвижимости. 16. Определение и виды стоимости имущества. 17. Подготовка отчета и заключения оценки стоимости имущества предприятия. 18. Имущественный подход к оценке имущества предприятия. 19. Метод ликвидационной стоимости предприятия. 20. Определение рыночной стоимости земельного участка. 21. Определение полной восстановительной стоимости объектов недвижимости. 22. Определение величины износа объектов недвижимости. 23. Информационное обеспечение имущественного подхода. 24. Определение стоимости имущества предприятия методом капитализации прибыли. 25. Сравнительный подход к оценке имущества предприятия. 26. Методика оценки квартир. 27. Источники финансирования инвестиций и перспектива развития рынка недвижимости. 28. Затратный подход к оценке имущества. 29. Рыночный подход к оценке имущества. 30. Постоянный ипотечный кредит и кредитная постоянная. 31. Расчеты основной суммы кредита. 32. Расчет срока кредита и ставки процента. 33. График погашения кредита и кредитные дисконты. 34. Расчет кредитных дисконтов при заданной отдаче. 35. Ипотечные обязательства с переменными выплатами. 36. Кредитные дисконты и долгосрочное погашение кредита. 37. Ипотечный инвестиционный анализ (традиционная техника). 38. Формула Эллвуда и ее использование. 39. Отечественный и зарубежный опыт оценки стоимости недвижимости. 40. Общая характеристика и последовательность оформления результатов оценки недвижимости. Список литературы
|
![]() | Целью курса является получение необходимых теоретических знаний и приобретение практических навыков в области рынка недвижимости... | ![]() | Государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования |
![]() | «Экономика недвижимости» для студентов всех форм обучения по специальности «Экономика и управление на предприятии» | ![]() | Методические указания предназначены для студентов факультета «Управления персоналом и психология бизнеса» всех форм обучения, а также... |
![]() | Методические указания предназначены для студентов-бакалавров университета всех форм обучения по экономическим и управленческим специальностям,... | ![]() | Учебное пособие предназначено для оказания практической помощи студентам в их самостоятельной работе по изучению базовых понятий... |
![]() | Методические указания предназначены для студентов 1-го курсаочной формы обучения, изучающих дисциплину «Экономическая теория». Данные... | ![]() | Курсовая работа является одной из форм самостоятельной учебной и научно-исследовательской работы студентов |
![]() | Теория бухгалтерского учета: методические указания на практические занятия для студентов 1 курса очной и заочной форм обучения специальности... | ![]() | Методические указания предназначены для студентов экономических специальностей изучающих дисциплину «Мировая экономика». Темы практических... |