ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра ЭКОНОМИКИ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
к выполнению курсового проекта по дисциплине
«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
для студентов V курса дневной формы обучения специальности
120303 «Городской кадастр»
ТЮМЕНЬ - 2008 г.
Фирцева С.В. Методические указания к выполнению курсового проекта по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов V курса дневной формы обучения специальности 311100 «Городской кадастр». Тюменская государственная архитектурно-строительная академия, 2008 г.- 14с.
Рецензент д.э.н., доцент кафедры Экономики В.Д. Васильев
Учебно-методическая разработка утверждена на заседании кафедры
протокол № __ от « »__________ 2008 г.
Зав. кафедрой Экономики, д. э. н., профессор М. В. Зенкина
СОДЕРЖАНИЕ
|
Стр.
|
1.ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА……………………………
|
4
|
2. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ……………………………………………………………………...
|
5
|
2.1. Титульный лист ………….………………………………………………………….
|
6
|
2.2.Сопроводительное письмо…………………………………………………………..
|
6
|
2.3. Дата и объем технического освидетельствования………………………………...
|
6
|
2.4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе………………………….
|
6
|
2.5. Анализ местоположения объекта оценки………………………………………….
|
7
|
2.6. Описание объекта оценки…………………………………………………………..
|
7
|
2.7. Определение рыночной стоимости затратным подходом………………………..
|
10
|
2.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом…………………..
|
11
|
2.9.Согласование результатов…………………………………………………………..
|
12
|
2.10. Сертификат оценки………………………………………………………………...
|
12
|
3. Исследование рынка недвижимости ………………………………….
|
12
|
СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………...
|
14
|
1.ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
Цель курсового проекта – сформировать у студентов целостную систему теоретических, методических и практических основ оценки объектов недвижимости.
Курсовой проект по изучаемому курсу состоит из двух частей. Первая часть – составление отчета об оценке, вторая – составление и анализ анкет по исследованию рынка недвижимости.
Курсовой проект оформляется на листах формата А-4 и выполняется на компьютере или вручную, графики и рисунки должны быть выполнены на компьютере.
Основные требования к выполнению курсового проекта:
во введении (на 1-3 страницу) указывается понятие недвижимости, рынка недвижимости, актуальность изучаемой темы;
объем работы не менее 25 м. п. страниц (без приложений);
при оформлении в квадратных скобках указывать источник литературы…[3] или [3, с.15 -16];
при оформлении курсового проекта необходимо приводить все формулы, используемые при оценке, вычисления.
в работе также должно присутствовать заключение (на1-2 стр.), в котором указываются основные выводы по проделанной работе;
список литературы (в алфавитном порядке) должен состоять не менее чем из 10 источников, приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников;
в работе все таблицы, формулы, рисунки должны быть пронумерованы в круглых скобках;
если студент выполняет работу на компьютере, то он должен учесть следующее: шрифт №12 Times New Roman, полуторный интервал, поле сверху - 2 см, снизу - 2,5 см, слева – 3 см, справа – 1 см, основной текст выравнивается «по ширине», заголовки - «по центру»;
выполненный курсовой проект сдается на кафедру, и после проверки преподавателем, защищается студентом в установленное время.
Курсовой проект студента должна иметь следующий вид (структура работы):
СОДЕРЖАНИЕ
Стр.
ВВЕДЕНИЕ………………..……………………………………………………………………….3
1. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ рыночной стоимости жилой недвижимости….
1.1.Титульный лист
1.2. Сопроводительное письмо.
1.3. Дата и объем технического освидетельствования
1.4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе
1.5. Анализ местоположения объекта оценки.
1.6. Описание объекта оценки
1.7. Определение рыночной стоимости затратным подходом.
1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.
1.9.Согласование результатов оценки.
1.10. Сертификат оценки.
1.11. Приложения к отчету.
2. Результаты исследования рынка недвижимости
2.1.
2.2.
……..и т.д.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………………….
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………….…………………………………………………………
ПРИЛОЖЕНИЯ (анкеты)………………………………………….……………………………….
2. Общие требования к содержанию отчета об оценке объектаНЕДВИЖИМОСТИ
Результатом первой части работы является отчет об оценке жилой недвижимости. Под объектом оценки понимается собственное жилье студента, в котором он проживет или квартира родителей, родственников (т.е. выбирают тот объект, по которому имеется информация для оценки).
В соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельности» (статья 11), отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
В курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости и «Отчет об оценки жилой недвижимости» должен содержать следующие разделы.
2.1.Титульный лист. Указывается наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование оценщика.
2.2.Сопроводительное письмо. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости объекта недвижимости.
2.3.Дата и объем технического освидетельствования. Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, объем и глубина выполненных работ.
2.4.Анализ социально-экономической ситуации в регионе. В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:
краткое описание природно-климатических особенностей региона;
основные макроэкономические показатели;
основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
основные характеристики рынка недвижимости.
2.5.Анализ местоположения объекта оценки. На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость, например: транспортная доступность, инженерные сети и коммунальное обслуживание, социальная инфраструктура, экологическое состояние района, социальная репутация и др.
В приложении к отчету приводится ситуационный план (карта местности) с указанием местоположения объекта оценки, выполненный на листе формат А4.
2.6.Описание объекта оценки. Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации (в приложении) приводятся поэтажные планы, разрезы, материалы фотофиксации.
В приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями. В курсовом проекте описание объекта оценки требуется проводить по плану (см. таблица 1).
Таблица 1
Описание объекта недвижимости
Характеристика объекта
|
Возможные значения
|
Сегмент рынка
|
Рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений
|
Текущее использование
|
Многоквартирный дом, односемейный дом
|
Вид данных
|
Сделка, предложение, спрос, оценка
|
Юридическое описание
|
|
Регион
|
|
Район
|
|
Адрес
|
|
Право собственности на здание
|
Полное право собственности, иное
|
Право собственности на земельный участок
|
То же
| УЧАСТОК (для индивидуального жилого дома) |
Площадь участка
|
|
Зона
|
Селитебная, производственная, ландшафтно-рекреационная, зона исторической застройки
|
Сервитуты
|
|
Форма
|
Прямоугольная, квадратная,
Неправильная многоугольная, иная
|
Топография
|
Пологое место, пологий склон, крутой склон, иное
|
Состояние участка
|
Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иное
|
Неблагоприятные условия окружающей среды
|
Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, возможны оползни, сейсмичность (в баллах), иное
|
Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений)
|
Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; ж/д подъезд/станция; морской/речной причал, иное
|
Качество дорог
|
С твердым покрытием, грунтовая
|
Состояние дорог
|
Хорошее (ремонт не требуется), удовлетворительное (требуется ремонт), плохое (требуется капитальный ремонт), строятся
|
Доступные инженерные коммуникации
|
Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть
|
ЗДАНИЯ
|
Год постройки
|
|
Первоначальная балансовая стоимость
|
|
Год последнего капитального ремонта
|
|
Число этажей
|
|
Общая площадь
|
|
Полезная площадь
|
|
Строительный объем
|
|
Площадь застройки
|
|
Техническое состояние
|
Хорошее (износ < 20%),
Удовлетворительное (износ 21-40%),
Неудовлетворительное (износ 41-60%),
ветхое (износ 61-80%),
негодное (износ > 80%),
незавершенное строительство
|
Группа капитальности
|
|
Фундаменты
|
Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные
|
Стены
|
Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или железобетонный каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитные
|
Колонны и столбы
|
Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные
|
Перекрытия
|
Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные
|
Кровля
|
Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов
|
Степень огнестойкости
|
|
Коммунальные услуги
|
Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, газ, центральное отопление, телефон
|
Дополнительные постройки
|
|
Дополнительные удобства
|
|
ПОМЕЩЕНИЯ
|
Размещение в здании
|
Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иное
|
Отделка
|
"Евростандарт", сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное
|
Вход
|
С улицы, со двора
|
Вид из окон
|
На улицу, во двор, в сад/парк, в стенку, иное
|
Число телефонов
|
|
БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ
|
Границы окружения
|
|
Типичное использование окружения
|
Жилье, административные, коммерческие, промышленные здания
|
Основной тип застройки
|
Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящие здания, микрорайон
|
Основной тип зданий
|
Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные
|
Качество застройки
|
Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капитального ремонта, здания постройки 1918-1957 гг., здания постройки 1957-1964 гг., после 1964 г., новостройки
|
Полнота застройки
|
Менее 25%, 25-75%, свыше 75%
|
Этажность застройки
|
Много-, малоэтажная, смешанная
|
Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений)
|
Рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, культурно-просветительные учреждения, исторические и культурные памятники, зоны отдыха, спортивные сооружения
|
Объекты повышенной опасности
|
|
Благоустройство территории (выбор нескольких значений)
|
Зеленые насаждения, детские площадки, гараж/автостоянка, освещение, тротуары
|
Источник информации
|
|
Примечания
|
Любая информация
|
2.7.Определение рыночной стоимости затратным подходом.
Этапы оценки объекта недвижимости затратным подходом:
Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
Определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружений.
Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости (физический, функциональный, внешний). При расчете физического износа можно воспользоваться таблицей 2
Определяется остаточная стоимость здания (этап 2-этап 3).
Определяется стоимость объекта недвижимости (этап 1+этап 4).
Таблица 2
Ориентировочная оценка физического износа зданий
Физический износ, %
|
Состояние несменяемых конструктивных зданий
|
Состояние внутренних конструктивных элементов
|
0-20
|
Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов
|
Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
|
21-40
|
Повреждений и дефектов, в т.ч. и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках
|
Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
|
41-60
|
Имеются много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.
|
Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
|
61-80
|
Имеются открытые трещины различного происхождения, в т. ч. от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали
|
Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покры-тия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели.
|
81-100
|
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен
|
Полы с большими перекосами, уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена
|
2.8.Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.
Этапы оценки сравнительного подхода.
Изучается рынок и выбираются объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом (отбор осуществляется по местным средствам массовой информации).
Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.
Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов (формулы 13 - 17).
Таблица 3 Расчетная таблица
Показатели
|
Оцени-ваемый объект
|
Объекты – аналоги
|
1
|
2
|
…
|
n
|
Цена продажи
Площадь (м2)
|
|
|
|
|
|
Единицы сравнения (1м2, весь объект)
|
|
|
|
|
|
Поправки (элементы сравнения)
Поправки проводятся по следующим элементам сравнения:
Последовательно:
передаваемые права собственности;
условия финансирования;
условия продажи;
время продажи
На независимой основе
местоположение;
физические характеристики объекта;
экономические характеристики объекта;
использование объекта;
наличие дополнительных компонентов в стоимости.
Поправки могут производиться в рублях, в процентах и долях единицы. Поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому, т.е. определяется, за какую цену был бы продан объект недвижимости (аналог), если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект.
|
|
|
|
|
|
Скорректированная стоимость одной единицы
|
|
С1
|
С2
|
|
С n
|
Методы согласования полученных результатов: по средневзвешенной, по среднеарифметической, использования «размах цен».
2.9. Согласование результатов оценки (после оценки сравнительным и затратным подходами). На основании выполненного анализа и проведенных расчетов, с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика (студента) относительно рыночной стоимости объекта оценки. Формула согласования результатов:
Стоимость объекта недвижимости =  , (1)
где: i =  - методы оценок;
С - стоимость объекта недвижимости определенная i-м методом;
 - весовой коэффициент, определяется самостоятельно экспертом-оценщиком (студентом), , i ≥0.
2.10. Сертификат оценки. В заключительном разделе отчета оценщик (студент):
информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;
приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;
ставит свою подпись.
Приложения:
акт технического освидетельствования объекта оценки с дефектными ведомостями;
графические и фотоматериалы, иллюстрирующие объект оценки.
3. Исследование рынка недвижимости
Для выполнения данного задания, студент разрабатывает анкету. Порядок разработки.
1.Формулируется цель исследования (обязательно указать в курсовой работе и в разработанной анкете).
2. Согласно поставленной цели формулируются вопросы, которые не должны быть громоздкими, не корректными, желательно предлагать варианты ответов.
3. Количество вопросов 15-20. Примеры вопросов:
Ваш возраст? (подчеркните, обведите, отметьте галочкой)
До 20 лет
От 21-25 лет
От 26-30 лет
От 31-40 лет
От 40-50 лет
От 51-60 лет
От 61 и более лет
Желаете ли, вы, изменить свои жилищные условия?
Да Нет
4. Количество опрашиваемых – минимум 20 человек, все анкеты прилагаются к курсовому проекту.
П
осле того, как студент опросил 20 (минимум) человек, он приступает к обработке полученной информации. Результаты представляются в виде графиков, рисунков, пишутся выводы по каждому заданному вопросу. Пример графика:
Рис.1. (указать название рисунка)
В завершении раздела дается обобщающая оценка.
В приложении к курсовому проекту прилагаются анкеты – все экземпляры, вся возможная информация, которая использовалась студентом для выполнения курсовой работы.
СПИСОК рекомендуемой литературы
Гражданский кодекс РФ. Часть I,II. - М.: ИНФРА – М, 1996. – 352 с.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СФПб.: Гуманистика, 2003. – 406 с.
Асаул А.Н., Старинский В.Н., Рыбнов Е.И., Клюев А.Ф. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ. – 2000. – 186 с.
Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 592 с.
Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 142 с.
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – 336 с.
Крутик А.Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия Учебники для вузов. Специальная литература – СПб.: Издательство “Лань”, 2000. – 480 с.
Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости – СПб: Питер, 2000. – 272 с.
Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под. ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА – М, 1997. – 320 с.
Оценка рыночной стоимости недвижимости.Серия “Оценочная деятельность”. Учебное и практическое пособие.– М.: Дело, 1998. – 384 с.
Рипполь - Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: “Издательство ПРИОР”, 2001. – 240 с
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519). – М., 2001.- 3 с.
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб ГТУ, 1997. – 422 с.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.№ 135 – ФЗ. – М., 1998.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во “Смолин Плюс”, М.: Изд-во “АСВ”, 1999. – 568 с.
Экономика и финансы недвижимости / Д.Л.Волков, Ю.Б.Ильина, Н.В. Комарова, Ю.В. Пашкус; Под ред. Ю.В. Пашкуса.- СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1999. – 186 с.
|
