Методические указания по выполнению экономической части дипломного проекта для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
Скачать 394.56 Kb.
|
4.2. Применение доходного подхода Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. В качестве периодического дохода, приносимого объектом недвижимости, рассматривается доход от сдачи помещений объекта в аренду. Арендные ставки определяются на основании исследования рынка. В рамках доходного подхода может быть использован один из следующих методов: метод прямой капитализации, капитализация по расчетным моделям и метод дисконтирования денежного потока. Выбор метода зависит от характера денежного потока. Метод прямой капитализации основан на предположении о постоянстве и бесконечности капитализируемого дохода. Он применяется для объектов со стабильным уровнем доходов и в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период (обычно 1 год). Для методов капитализации по расчетным моделям и дисконтированных денежных потоков исходной предпосылкой является ограниченность периода поступления дохода. Технология капитализации по расчетным моделям аналогична методу прямой капитализации за исключением того, что при ее применении коэффициент капитализации учитывает норму возврата капитала. Для дисконтирования денежного потока анализируется доход за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод применяется для объектов с нестабильным уровнем доходов и объектов, которые могут приносить доход только после освоения определенного объема инвестиций (например, объекты незавершенного строительства или требующие реконструкции и капитального ремонта). Расходы, связанные с доведением объекта до состояния, когда он сможет приносить доход, анализируются как отрицательные денежные потоки, а доходы от сдачи объекта в аренду после завершения строительных и ремонтных работ – как положительные. Выбор прогнозного периода (3, 5, 10 лет) и шага расчетов (месяц, квартал, год) определяется исходя из имеющихся условий по оцениваемому объекту недвижимости. Доход от продажи объекта (реверсия) может прогнозироваться на результатах других подходов к оценке. Для расчета по указанным методам составляется отчет о доходах и расходах с той разницей, что для методов прямой капитализации и капитализации по расчетным моделям прогнозы ведутся на 1 год, а для дисконтирования – на каждый шаг прогнозного периода, когда объект может приносить доход от сдачи в аренду. В отчете о доходах и расходах рассчитываются потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход и чистый операционный доход. При составлении названного отчета рассматриваются следующие статьи операционных расходов:
Ориентировочная форма отчета о доходах и расходах приведена в табл. 4.3. Таблица 4.3 Отчет о доходах и расходах, р.
Другой важной составляющей в доходном подходе является расчет коэффициента капитализации и ставки дисконтирования. Коэффициент капитализации используется при применении методов прямой капитализации и капитализации по расчетным моделям. Он состоит из двух частей: ставки доходности инвестиций и нормы возврата капитала. Ставка доходности инвестиций строится методом кумулятивного построения. Норма возврата капитала определяется одним из трех методов: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда. Выбор метода производится студентом-дипломником самостоятельно. Следует помнить, что в методе прямой капитализации коэффициент капитализации состоит только из ставки дохода на инвестиции. Ставка дисконтирования используется при применении метода дисконтирования денежных потоков и определяется одним из следующих методов: метод кумулятивного построения, метод сравнения альтернативных инвестиций на финансовом рынке, метод выделения и метод мониторинга. С помощью коэффициента капитализации и ставки дисконтирования по соответствующим методам проводится преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости. Пример расчета стоимости методом дисконтирования приведен в табл. 4.4. Таблица 4.4 Пример расчета стоимости методом дисконтирования
В завершение делается вывод о величине стоимости, полученной по результатам доходного подхода. 4.3. Применение затратного подхода Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений (стоимость нового строительства) за вычетом накопленного износа. Каждая из трех составляющих затратного подхода оценивается определенными методами. При оценке земельного участка последний может быть рассмотрен как самостоятельный объект недвижимости, следовательно, для определения его стоимости также могут быть применены три традиционных подхода. Каждый подход также будет включать в себя определенные методы, в частности могут быть рассмотрены следующие:
Оценивая земельный участок, необходимо учитывать, что полученная величина стоимости будет отражать оценку прав собственности на оцениваемый земельный участок. Если, согласно правоустанавливающим документам, оцениваемый участок находится не в собственности лица, для которого оценивается стоимость объекта, то возможны следующие ситуации:
Стоимость нового строительства может оцениваться на базе стоимости воспроизводства либо стоимости замещения. Основными методами оценки стоимости нового строительства являются:
Перечисленные методы отличаются, главным образом, степенью детализации расчетов. В зависимости от имеющихся данных отдается предпочтение выбору того или иного метода. При расчете также необходимо помнить, что структура стоимости нового строительства включает: прямые затраты, косвенные затраты и прибыль инвестора. Прибыль инвестора определяет по результатам исследования рынка. Например, использование метода сравнительной единицы может основываться на данных Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости по различным отраслям промышленности для переоценки основных фондов (УПВС). Расчет проводится по формуле (1) с обоснованием соответствующих значений. Снс = Зед.· Кед. · Rг.к. · Rк.р. · R1969–1984 · RНСО· R1984–н.вр.+ НДС + Пи,(1) где Снс – стоимость нового строительства; Зед. – затраты на единицу сравнения (1 м3) аналогичного объекта по таблицам соответствующего сборника УПВС; Кед. – количество единиц сравнения оцениваемого объекта (строительный объем); Rг.к. – коэффициент, учитывающий группу капитальности; Rк.р. – коэффициент, учитывающий климатический район (приводится в вводной части соответствующего сбор ника УПВС); R1969–1984 – коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базисным уровнем цен 1969 г. и 1984 г. (согласно приложению № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94, индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей равны от 1,14 до 1,23 Григорьев В.В.); RНСО – территориальный коэффициент Новосибирской области (согласно приложению № 2 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 территориальный коэффициент Новосибирской области равен 1,03 Григорьев В.В.); R1984–н.вр. – коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базисным уровнем цен 1984 г. и датой оценки (согласно индексам цен, действующих на дату оценки, разрабатываемых Отделом ценообразования и контроля цен департамента строительства администрации Новосибирской области); НДС – налог на добавленную стоимость, р.; Пи – прибыль инвестора, р. Накопленный износ объекта оценки может быть рассчитан следующими методами:
В свою очередь каждый вид износа, присущий недвижимости, оценивается следующими методами:
При оценке износа могут отдельно выделяться устранимый и неустранимый износы. При определении величины накопленного износа могут использоваться как относительные показатели (в процентах к стоимости нового строительства улучшений), так и абсолютные (денежные суммы). В завершение расчетов делается вывод о величине стоимости, полученной по результатам затратного подхода. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Методические указания к выполнению экономической части дипломного проекта по специальности 220301. / Сост. В. В. Сухинина, В. Д.... | | Учебно-методический комплекс дисциплины для студентов четвёртого курса по специальности 270115. 65 «Экспертиза и управление недвижимостью»... |
 | Методические указания предназначены для закрепления и практического применения в самостоятельной работе знаний, полученных при изучении... | | Анализ ключевых организационно-экономических показателей наукоемкого инженерно-технического проекта |
| Основной целью экономического раздела дипломного проекта является экономическое обоснование предлагаемых проектных решений. Критерием... | | К 78 Расчет экономической части дипломного проекта: Методические указания для студентов специальности 090600- альметьевский государственный... |
| Методические указания предназначены для студентов Института торговли и ресторанного бизнеса, обучающихся по специальности 260100.... | | Методические указания содержат рекомендации для выполнения и оформления экономической части дипломного проекта для студентов специальности... |
| Задача настоящего пособия дать студентам горной специальности краткие методические указания для решения в дипломном и курсовых проектах... | | Зав кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью», докт техн наук, проф. Ю. М. Богомолов |