Методические указания по выполнению экономической части дипломного проекта для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН) Кафедра экономики строительства и инвестиций ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ ДИПЛОМНОГО ПРОЕКТА Методические указания по выполнению экономической части дипломного проекта для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» Новосибирск 2005 Методические указания разработаны канд. экон. наук, ст. преподавателем С.А. Гариной; ст. преподавателем Е.Б. Денисенко; ст. преподавателем А.Ф. Лях Утверждены методической комиссией института экономики и менеджмента 21 марта 2005 г. Рецензенты: А.Б. Коган, канд. экон. наук, доцент кафедры ЭСИ (НГАСУ (Сибстрин)); В.А. Москалев, доцент кафедры ЭСИ (НГАСУ (Сибстрин)) © Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин), 2005 СОДЕРЖАНИЕ 1. Общая часть……………………………………………….. 2 2. Задания ………………………………………………........ 3 3. Анализ рынка недвижимости ……………………............ 5 4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости … 7 4.1. Применение сравнительного подхода ……............ 8 4.2. Применение доходного подхода ………………….. 13 4.3. Применение затратного подхода ………………….. 17 4.4. Согласование результатов, полученных в рамках традиционных подходов…………….…………….. 20 5. Разработка схемы кредитования проекта строительства или реконструкции объекта недвижимости …………….. 20 Источники информации ……………………………………. 24 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ Методические указания составлены для выполнения экономической части дипломного проекта и предусматривают ряд вариантов заданий с соответствующими рекомендациями по их выполнению. Вариант задания согласовывается и утверждается согласно существующим в НГАСУ (Сибстрин) правилам. Дипломный проект является выпускной работой студента, завершающего обучение в вузе и получающего соответствующую квалификацию, поэтому его выполнение основывается, в первую очередь, на знаниях и умениях, полученных за время обучения. Дипломный проект включает задания, навыки выполнения которых были получены студентом при изучении наиболее значимых дисциплин, и является своего рода обобщением информации, которая должна быть освоена выпускником вуза определенной специальности. В настоящих методических указаниях даются общие рекомендации по выполнению заданий, перечисляются подходы или методы, необходимые для тех или иных расчетов, приводятся примеры расчетов и их оформление. Предполагается, что необходимые знания получены студентами при изучении таких дисциплин, как «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости» и т. д.; кроме того, студенты имеют навыки пользования специальной литературой и самостоятельного поиска необходимых инструкций. Уровень выполняемого дипломного проекта зависит от умения студента решать поставленные вопросы, подбирать необходимую информацию, использовать специальные методики выполнения тех или иных задач, обосновывать и описывать (с той или иной степенью полноты) в тексте пояснительной записки соответствующие расчеты. Хочется пожелать, чтобы студенты проявили определенный творческий подход и показали свое высокое мастерство при выполнении заданий экономической части дипломного проекта. 2. ЗАДАНИЯ Задание экономической части дипломного проекта предусматривает один из трех вариантов: анализ рынка недвижимости и оценка рыночной стоимости объекта недвижимости; оценка рыночной стоимости объекта недвижимости; оценка рыночной стоимости и разработка схемы кредитования проекта строительства или реконструкции объекта недвижимости. Выбор варианта зависит от типа объекта недвижимости, для которого проводится экспертиза в дипломном проекте. Выбор третьего варианта задания возможен при наличии определенной информации. Вариант задания обсуждается с руководителем дипломного проекта и руководителем экономической части. Условия выбора варианта задания приведены в табл. 2.1. Рекомендации для выполнения каждого из вариантов задания экономической части дипломного проекта приведены в соответствующих разделах настоящих методических указаний. После выбора варианта задания дипломнику необходимо собрать и систематизировать информацию об объекте недвижимости. Информация об объекте может быть почерпнута через знакомство с внутренней документацией и из обследования объекта в натуре. Основные направления сбора и анализа информации следующие: особенности юридического оформления объекта недвижимости и земельного участка; особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки; особенности инженерного обеспечения объекта оценки; техническое состояние конструктивных элементов и инженерного оборудования. Таблица 2.1 Варианты заданий экономической части дипломного проекта Вариант Условия выбора Примеры объектов 1. Анализ рынка недвижимости и оценка рыночной стоимости объекта Объект недвижимости состоит из 1–2 типов помещений, относящихся к разным сегментам рынка административное здание; здание магазина; жилой дом с минимальным разнообразием вариантов квартир; и т.д. 2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости Объект недвижимости состоит из более 2 типов помещений, относящихся к разным сегментам рынка жилой многоэтажный дом с магазином на первом этаже; жилой многоэтажный дом с офисами на первом этаже; жилой дом с большим разнообразием вариантов квартир (1-, 2-, 3-комнатные квартиры на крайних и средних этажах) 3. Оценка рыночной стоимости и разработка схемы кредитования проекта строительства или реконструкции объекта недвижимости Объект недвижимости состоит из 1–2 типов помещений, относящихся к разным сегментам рынка. Имеется информация о размере инвестиций, необходимых для строительства (реконструкции) объекта, с графиком освоения средств или такой график может быть составлен дипломником самостоятельно Аналогично первому варианту Основные параметры, рекомендуемые для исследования: функциональное назначение; состав улучшений; характеристики формы и состояния земельного участка; ориентировочные размеры объекта недвижимости; объемно-планировочное решение; тип конструктивного решения; степень капитальности; оценочное зонирование территории; владелец объекта недвижимости и прав на земельный участок; другое. При определении степени капитальности объекта следует учитывать типы применяемых в объекте конструкций. Конструктивные части здания (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь. Функциональные части здания (точки, линии, площади и объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь. Основные результаты работы по разделу выносятся на лист в виде таблиц, схем, диаграмм и т.д. 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Анализ рынка недвижимости подразумевает целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом и по отдельным сегментам. Исследование общего состояния рынка подразумевает использование мониторинговых приемов – непрерывного длительного наблюдения с широким охватом отслеживаемых параметров. В рамках дипломного проекта предполагается изучение определенных сегментов рынка. Выбор сегментов зависит от типа объекта недвижимости, для которого проводится экспертиза в дипломном проекте. Необходимо отметить важность проведения исследований рынка для его профессиональных участников, по результатам которых принимаются управленческие решения в сфере недвижимости. Кроме того, следует учитывать, что анализ рынка проводится в зависимости от индивидуальных целей, в связи с этим приоритеты и значения, придаваемые тем или иным рассматриваемым параметрам, могут меняться. Основные направления сбора и анализа информации, характеризующей рынок недвижимости, должны учитывать три уровня влияния различных групп факторов на объект недвижимости: региональный, местный и непосредственного окружения (включая и сам объект недвижимости). Основные факторы, влияющие на величину стоимости объекта недвижимости, можно выделить в четыре основные группы: физические, социальные, экономические и политические (административные). Основные параметры, рекомендуемые для исследования: уровень цен на объекты недвижимости в целом и в расчете на 1 м2; уровень арендной платы в расчете на 1 м2; количество и структура предложения объектов по основным источникам информации (специализированных журналов, агентств недвижимости); влияние на цену определенных характеристик (например, отсутствие балкона в жилой квартире; наличие железнодорожного подъезда для производственной и складской недвижимости; зависимость цены от площади и т.д.); описание основных характеристик предлагаемых на рынке объектов (например, наиболее часто встречающиеся размеры площадей объектов или наиболее частые предложения в определенном районе города); срок экспозиции объектов на рынке; количество агентств недвижимости, специализированных изданий, располагающих соответствующей информацией о недвижимости; величина издержек по совершению сделок с недвижимостью; другие. Следует помнить, что наиболее полными являются сведения, проанализированные в динамике, т.е. за определенные промежутки времени (годы, кварталы, месяцы). Анализ также рекомендуется проводить по различным параметрам – это может быть местоположение (различные районы города или области), площадь и т.д. Результаты исследования представляются в виде таблиц, графиков и диаграмм; полученные количественные характеристики необходимо проанализировать и описать. Пример представления результатов дан в табл. 2.2. Таблица 2.2 Цены предложение производственных помещений в расчете на 1 м2 за период I – III кварталы 2004 г., р. Местоположения I кв. 2004 г. II кв. 2004 г. III кв. 2004 г. Среднее по району min max среднее min max среднее min max сред- нее Район А Район В Район С Среднее по городу 4. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Перед проведением оценки необходимо зафиксировать дату, на которую будет проводиться оценка. Оценка должна проводиться с использованием трех традиционных подходов к оценке стоимости – доходного, затратного и сравнительного анализа продаж. Для объектов, по которым не развит рынок купли-продажи или аренды, оценка может проводиться в рамках затратного подхода, а отказ от использования сравнительного или доходного подхода необходимо обосновать. Кроме того, необходимо учитывать, что в настоящее время, особенно на рынке жилой недвижимости, предлагаются к продаже строящиеся объекты, рыночная стоимость которых ниже введенных в эксплуатацию квартир. В этом случае следует уточнить, оценивается ли стоимость для инвестиций, т.е. строящегося объекта, или рыночная стоимость объекта, если бы он уже был построен. Для оценки недостроенных объектов следует особо внимательно применять доходный подход, поскольку объект не сможет приносить доход без завершения строительно-монтажных работ и ввода в эксплуатацию. Для такого объекта следует проанализировать возможность применения метода дисконтирования денежного потока. Также особой внимательности требует расчет стоимости строительства в затратном подходе, поскольку оценивается недостроенный объект. Результаты оценки стоимости, в зависимости от требуемых целей проводимой экспертизы, могут быть рассчитаны для разных единиц сравнения – на весь объект целиком, на 1 м2 здания, на 1 м2 квартиры и т.д. Выбор единицы сравнения зависит от сегмента рынка. Полученную величину стоимости следует округлить до значения, типичного для оцениваемого типа недвижимости, принятого на рынке.

Похожие:

	Методические указания по выполнению экономической части дипломного проекта Методические указания к выполнению экономической части дипломного проекта по специальности 220301. / Сост. В. В. Сухинина, В. Д....		Учебно-методический комплекс дисциплины для студентов четвёртого... Учебно-методический комплекс дисциплины для студентов четвёртого курса по специальности 270115. 65 «Экспертиза и управление недвижимостью»...
	Методические указания к практическим занятиям по дисциплине для студентов... Методические указания предназначены для закрепления и практического применения в самостоятельной работе знаний, полученных при изучении...		Методические указания к выполнению организационно-экономической части... Анализ ключевых организационно-экономических показателей наукоемкого инженерно-технического проекта
	Методические указания по выполнению экономического раздела дипломного... Основной целью экономического раздела дипломного проекта является экономическое обоснование предлагаемых проектных решений. Критерием...		Методические указания для студентов очной, очно-заочной и заочной... К 78 Расчет экономической части дипломного проекта: Методические указания для студентов специальности 090600- альметьевский государственный...
	Методические указания по выполнению дипломного проекта для студентов... Методические указания предназначены для студентов Института торговли и ресторанного бизнеса, обучающихся по специальности 260100....		Методические указания для студентов специальности 210200 «Автоматизация... Методические указания содержат рекомендации для выполнения и оформления экономической части дипломного проекта для студентов специальности...
	Методические указания по составлению экономической части дипломного... Задача настоящего пособия дать студентам горной специальности краткие методические указания для решения в дипломном и курсовых проектах...		Учебно-методическое пособие по выполнению дипломного проекта Зав кафедрой «Организация строительства и управление недвижимостью», докт техн наук, проф. Ю. М. Богомолов