1.4 Особенности недвижимости как товара
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости: для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров оказания услуг) или личного потребления.
Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени. Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (таблица 4).
Таблица 4 – Свойства недвижимости
Свойства
|
Характеристика
|
Назначение
|
Многофункциональное экологическое, социальное и экономическое – средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
|
Форма функционирования в сфере предпринимательства
|
Натурально-вещественная и стоимостная
|
Происхождение
|
Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
|
Степень подвижности
|
Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения
|
Длительность хозяйственного кругооборота
|
Бесконечное использование в общем и частном
|
Состояние потребительской формы в процессе использования
|
Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования
|
Износ в процессе использования
|
Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном
Использовании
|
Изменение стоимости во времени
|
Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляции и прочих факторов
|
Количество
|
Постоянно, не воспроизводится в
Натуре
|
Качество
|
Определяется уникальным
местоположением и плодородием,
восстанавливаемым естественным
путем, рельефом и т.д..
|
Взаимозаменяемость
|
Не может быть заменена никаким
другим ресурсом
|
Оборотоспособность на рынке
|
Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота
|
Возможность сервитута
|
Право ограниченного пользования
чужим земельным участком
|
Формирование потребительной стоимости
|
Осуществляется естественными
силами в течение тысячелетий,
приложением труда и капитала
|
Особый способ распоряжения землей
|
Землеустроительные действия
|
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.
Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие замены во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.
1.5 Понятие и сущность кондоминиума
Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земель ный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части – в долевой собственности граждан и/или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.
Любой жилой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиций использования для проживания данная конструкция является неоднородной. В состав дома входит имущество, которое может быть обособленно, т. е. которым можно владеть, поль зоваться и распоряжаться единолично без ущерба прав и инте ресов других собственников – квартиры и общее имущество – части комплекса недвижимого имущества, предназначен ные для совместного использования, доступа к помещениями и их обслужи вания.
Места «общего пользования», например чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.
Личное имущество – квартиры (помещение), со ставляет примерно 85-90% от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойством неделимости. Это означает, что любой владелец помещения «жилья» должен владеть одновременно правом единоличной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся:
все инженерно-технические и прочие систе мы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособ ленные виды недвижимого имущества (помещения);
земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам;
внешние стены и крыша здания;
внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки);
лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и ме ханическое оборудование.
В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, кото рые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду, т. е. распорядиться ею по своему усмотрению, недвижимость в совместной собствен ности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая совместная собственность не может быть разделе на по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, на ходящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индиви дуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи квартиры. По сути, это означает, что соответству ющая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. Таким образом, право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе характери зует правовой статус «жилища».
Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении пра ва собственности на общее, неделимое в натуре имущество, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержа нию и эксплуатации общего имущества – кондоминиум.
Итак, кондоминиум – это прежде всего форма права собственности или владе ния на правах собственности. Важнейшей особенностью кондоминиума является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслу живания площадей, относящихся к индивидуальной собственности, находятся в совместном владении. Кондоминиум подлежит обязательной Государственной регистрации в соответствии с законодательством
Структура кондоминиума:
одно здание или его часть ( собственность помещений не менее чем у двух домовладельцев);
несколько зданий, сооружений;
односемейные садовые и дачные дома, объединенные общим земельным участком и эле ментами инфра структуры;
гаражи и другие объекты, объеди ненные общим земельным участком;
отдельная часть здания размером не более одной блок-секции, имеющая изолирован ный от других ча стей здания вход;
пешеходные и транспортные дороги;
водоемы, многолетние насаждения.
Кондоминиумы могут создаваться и для эксплуатации служебных и коммерческих, а также промышленных зданий или объектов недвижимости смешанного назначения, когда часть площадей используется для жилищ ных, а часть – для коммерческих целей.
Кондоминиум – организация «самоуправленческая», т.к. деятельность по дости жению совместной цели называется самоуправлением. Каждый собственник квартиры не вправе, а обязан самостоятельно нести бремя своей собственности, в том числе участвовать в совместном управлении эксплуатацией дома, именно обязан.
Право члена кондоминиума заключается в том, что совместно с другими членами он обязан выбрать организационно-правовую форму самоуправления, выработать «права совместного проживания» и признать приоритет этих правил над своими желаниями. На членов кондоминиума нередко налагаются ограничения, касающиеся уровня шума, внешнего оформления зданий, использования оборудования, находящегося в общей собственности, и переделок в квартирах ( Ст. 210 ГК РФ, 2 Ст. 211 ГК РФ).
Таким образом, кондоминиум является объективно обусловленной организацией владельцев квартир, а не общественно-доброволь ной. Организационно-правовая форма может быть различной. Наиболее распро страненными являются «жилищные кооперативы» и «товарищества собственни ков жилья».
Жилищный кооператив – организация, в которой собственники жилья объ единяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник обще го имущества в виде кооператива. Раздел имущества между разными собственни ками не антагонистичны, поскольку кооператив – это объединение тех же самых собственников жилья. Кооператив – простейшая система объединенного вла ствования обладателей естественной (локальной) монополии и своеобразная мо дель «муниципальных» и «государственных» систем.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственни ков жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество). Они привносят в организацию свою долю участия в управлении общим имуществом. В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорциональным площади его обособлен ного жилья или стоимости вклада в строительство общего имущества.
В концепции кондоминиума определяются не только формы собственности, но и права собственников (условия и ограничения для них). В сущности, кондо миниум как форма собственности ограничивает права пользования и владения недвижимостью, чтобы исключить осуществление одними лицами своих прав собственников за счет прав других. Потребность в такого рода ограничениях очевидна. Недвижимость, находящаяся в собственности кондоминиума, становится источником возникновения определенной взаимозависимости ее совладельцев в вопросах эксплуатации собственности. Это, в частности, относится к общему имуществу, местам общего пользования и инженерно-техническому оборудованию. Например, если соб ственность находится в совместном владении, решения о том, вносить ли и когда свою долю средств для проведения необходимых ремонтных работ и эксплуата ции здания, не могут приниматься собственниками только по их усмотрению.
Товарищество собственников жилья вправе заниматься продажей объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума и находящихся в собственно сти товарищества. Договоры от имени товарищества заключает его правление.
«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его ис пользования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издер жек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недви жимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.) В случае, если законом (договором) это бремя, либо часть его не возложены на иное лицо. (Например, охрана объекта недвижимости – на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота – на конкурсного управляющего и т. д.)
Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижи мости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. На членов кондоминиума нередко налагаются ограничения, касающиеся уровня шума, внешнего оформления зданий, использования оборудования, находящегося в общей собственности, и переделок в квартирах.
Вопросы для контроля
Что входит в понятие «недвижимое имущество»?
В чем состоят экономические и юридические особенности недвижимости?
В чем состоит социальная роль недвижимости?
Укажите принципиальные отличия понимания недвижимости в США и России.
Перечислите основные признаки недвижимости.
Дайте понятие о классификации объектов недвижимости.
На какие группы по функциональному назначению подразделяются земли в РФ?
Дайте описание жизненного цикла объектов недвижимости.
Укажите специфические свойства недвижимости как товара.
Чем отличается жилищный кооператив от товарищества собственников жилья?
|
