Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций






НазваниеРабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций
страница5/26
Дата публикации07.03.2015
Размер3.35 Mb.
ТипРабочая программа
e.120-bal.ru > Документы > Рабочая программа
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   26

1.4 Особенности недвижимости как товара


Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости: для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени. Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (таблица 4).

Таблица 4 – Свойства недвижимости

Свойства

Характеристика

Назначение

Многофункциональное экологическое, социальное и экономическое – средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса

Форма функционирования в сфере предпринимательства

Натурально-вещественная и стоимостная

Происхождение

Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей

Степень подвижности

Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения

Длительность хозяйственного кругооборота

Бесконечное использование в общем и частном

Состояние потребительской формы в процессе использования

Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования

Износ в процессе использования

Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном

Использовании

Изменение стоимости во времени

Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфляции и прочих факторов

Количество

Постоянно, не воспроизводится в

Натуре

Качество

Определяется уникальным

местоположением и плодородием,

восстанавливаемым естественным

путем, рельефом и т.д..

Взаимозаменяемость

Не может быть заменена никаким

другим ресурсом

Оборотоспособность на рынке

Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота

Возможность сервитута

Право ограниченного пользования

чужим земельным участком

Формирование потребительной стоимости

Осуществляется естественными

силами в течение тысячелетий,

приложением труда и капитала

Особый способ распоряжения землей

Землеустроительные действия


Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.

Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие замены во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

1.5 Понятие и сущность кондоминиума

Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части – в долевой собственности граждан и/или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Любой жилой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиций использования для проживания данная конструкция является неоднородной. В состав дома входит имущество, которое может быть обособленно, т. е. которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично без ущерба прав и интересов других собственников – квартиры и общее имущество – части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для совместного использования, доступа к помещениями и их обслуживания.

Места «общего пользования», например чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.

Личное имущество – квартиры (помещение), составляет примерно 85-90% от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойством неделимости. Это означает, что любой владелец помещения «жилья» должен владеть одновременно правом единоличной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся:

  • все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособленные виды недвижимого имущества (помещения);

  • земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам;

  • внешние стены и крыша здания;

  • внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки);

  • лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду, т. е. распорядиться ею по своему усмотрению, недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, находящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи квартиры. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. Таким образом, право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе характеризует правовой статус «жилища».

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности на общее, неделимое в натуре имущество, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества – кондоминиум.

Итак, кондоминиум – это прежде всего форма права собственности или владения на правах собственности. Важнейшей особенностью кондоминиума является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслуживания площадей, относящихся к индивидуальной собственности, находятся в совместном владении. Кондоминиум подлежит обязательной Государственной регистрации в соответствии с законодательством

Структура кондоминиума:

  • одно здание или его часть ( собственность помещений не менее чем у двух домовладельцев);

  • несколько зданий, сооружений;

  • односемейные садовые и дачные дома, объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры;

  • гаражи и другие объекты, объединенные общим земельным участком;

  • отдельная часть здания размером не более одной блок-секции, имеющая изолированный от других частей здания вход;

  • пешеходные и транспортные дороги;

  • водоемы, многолетние насаждения.

Кондоминиумы могут создаваться и для эксплуатации служебных и коммерческих, а также промышленных зданий или объектов недвижимости смешанного назначения, когда часть площадей используется для жилищных, а часть – для коммерческих целей.

Кондоминиум – организация «самоуправленческая», т.к. деятельность по достижению совместной цели называется самоуправлением. Каждый собственник квартиры не вправе, а обязан самостоятельно нести бремя своей собственности, в том числе участвовать в совместном управлении эксплуатацией дома, именно обязан.

Право члена кондоминиума заключается в том, что совместно с другими членами он обязан выбрать организационно-правовую форму самоуправления, выработать «права совместного проживания» и признать приоритет этих правил над своими желаниями. На членов кондоминиума нередко налагаются ограничения, касающиеся уровня шума, внешнего оформления зданий, использования оборудования, находящегося в общей собственности, и переделок в квартирах ( Ст. 210 ГК РФ, 2 Ст. 211 ГК РФ).

Таким образом, кондоминиум является объективно обусловленной организацией владельцев квартир, а не общественно-добровольной. Организационно-правовая форма может быть различной. Наиболее распространенными являются «жилищные кооперативы» и «товарищества собственников жилья».

Жилищный кооператив – организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива. Раздел имущества между разными собственниками не антагонистичны, поскольку кооператив – это объединение тех же самых собственников жилья. Кооператив – простейшая система объединенного властвования обладателей естественной (локальной) монополии и своеобразная модель «муниципальных» и «государственных» систем.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество). Они привносят в организацию свою долю участия в управлении общим имуществом. В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорциональным площади его обособленного жилья или стоимости вклада в строительство общего имущества.

В концепции кондоминиума определяются не только формы собственности, но и права собственников (условия и ограничения для них). В сущности, кондоминиум как форма собственности ограничивает права пользования и владения недвижимостью, чтобы исключить осуществление одними лицами своих прав собственников за счет прав других. Потребность в такого рода ограничениях очевидна. Недвижимость, находящаяся в собственности кондоминиума, становится источником возникновения определенной взаимозависимости ее совладельцев в вопросах эксплуатации собственности. Это, в частности, относится к общему имуществу, местам общего пользования и инженерно-техническому оборудованию. Например, если собственность находится в совместном владении, решения о том, вносить ли и когда свою долю средств для проведения необходимых ремонтных работ и эксплуатации здания, не могут приниматься собственниками только по их усмотрению.

Товарищество собственников жилья вправе заниматься продажей объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума и находящихся в собственности товарищества. Договоры от имени товарищества заключает его правление.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.) В случае, если законом (договором) это бремя, либо часть его не возложены на иное лицо. (Например, охрана объекта недвижимости – на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота – на конкурсного управляющего и т. д.)

Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. На членов кондоминиума нередко налагаются ограничения, касающиеся уровня шума, внешнего оформления зданий, использования оборудования, находящегося в общей собственности, и переделок в квартирах.

Вопросы для контроля

  1. Что входит в понятие «недвижимое имущество»?

  2. В чем состоят экономические и юридические особенности недвижимости?

  3. В чем состоит социальная роль недвижимости?

  4. Укажите принципиальные отличия понимания недвижимости в США и России.

  5. Перечислите основные признаки недвижимости.

  6. Дайте понятие о классификации объектов недвижимости.

  7. На какие группы по функциональному назначению подразделяются земли в РФ?

  8. Дайте описание жизненного цикла объектов недвижимости.

  9. Укажите специфические свойства недвижимости как товара.

  10. Чем отличается жилищный кооператив от товарищества собственников жилья?
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   26

Похожие:

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа учебной дисциплины Конспекты лекций

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа учебной дисциплины Конспекты лекций
Учебно-методический комплекс дисциплины «История отрасли» составлен в соответствии с учебным планом по специальности 080502. 65 Экономика...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа дисциплины конспекты лекций
Экономика отрасли является учебной дисциплиной федерального компонента цикла Специальных дисциплин, устанавливающей базовые знания...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа дисциплины конспекты лекций
«Экономика предприятия» является учебной дисциплиной федерального компонента цикла общепрофессиональных дисциплин, предлагаемая умо,...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconУчебной дисциплины 3 конспекты лекций 18 материалы практических занятий...
Рабочая программа составлена на основании типовой программы гос впо и авторских разработок

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconКонспекты лекций дисциплины «экологические основы природопользования» Пояснительная записка
Конспекты лекций дисциплины «Экологические основы природопользования» предназначены для студентов второго курса, обучающихся по специальности...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа дисциплины конспекты лекций
Государственного образовательного стандарта профессионального высшего образования

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа дисциплины конспекты лекций
«Организация, нормирование и оплата труда на предприятиях добывающей промышленности» содержит рабочую программу, краткий конспект...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа учебной дисциплины пс рпуд рекомендовано
Ожидаемые результаты образования и компетенции студента по завершении освоения программы учебной дисциплины 5

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа учебной дисциплины пс рпуд рекомендовано
Ожидаемые результаты образования и компетенции студента по завершении освоения программы учебной дисциплины 4






При копировании материала укажите ссылку © 2016
контакты
e.120-bal.ru
..На главную