Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций






НазваниеРабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций
страница2/26
Дата публикации07.03.2015
Размер3.35 Mb.
ТипРабочая программа
e.120-bal.ru > Документы > Рабочая программа
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   26

1. недвижимость: СУЩНОСТЬ, виды и особенности

1.1 Понятие и признаки недвижимости, ее место в экономике


Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России того времени «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (таблица 1).

В общем случае недвижимость это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время, Российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи –воздушные и морские суда и др. не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Таблица 1 – Объекты, относящиеся к недвижимым вещам

Отдельные объекты

Сложные объекты

1. Земельные участки

Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:

  • земельные участки;

  • здания и сооружения;

  • инвентарь и оборудование;

  • сырье и продукцию;

  • требования и долги;

  • права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

  • нематериальные активы;

  • информацию;

  • другие исключительные права

2. Участки недр

3. Обособленные водные объекты

4. Все, что прочно связано с землей, в том числе:

  • леса;

  • многолетние насаждения;

  • здания;

  • сооружения




5. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:

  • воздушные и морские суда;

  • суда внутреннего плавания;

  • космические объекты.

Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону


Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры.. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в др. промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете, от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Земельный

участок

Объекты над поверхностью участка

Имущество под поверхностью

участка, в том

числе полезные

ископаемые

Воздушное пространство

Комплекс прав на

объекты

недвижимости

+

+

+

+

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание (рис.1).

Рисунок 1– Понятие недвижимости в международной практике

В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 2).

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность, материальность, долговечность. На них базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности недвижимых вещей».

Существенные – составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т. п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность – движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.).

В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс – это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ – любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части – это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями «золотая акция» и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню – недвижимость, а снятый урожай – движимое имущество.

Таблица 2 – Признаки недвижимости

Признаки

Состояние

Родовые


Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

Связь с землей

Прочная физическая и юридическая

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

Длительность кругооборота

(долговечность)

Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

Видовые (частные)

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением


Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится не одинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания – животные, сельскохозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье и т. п. (ст. 517-526 ФГК), если они отвечают хотя бы одному из трех существенных признаков:

  • недвижимая природа вещей;

  • функциональное назначение;

  • принадлежность к недвижимому объекту.

По Гражданскому кодексу РФ (ст. 135) также считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В США в состав недвижимости включают землю и все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Германском гражданском уложении (§ 94-96 ГГУ) к недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесенные в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и др. стран.

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

  • характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

  • намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;

  • срок использования – при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до 1 года), несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости. До 2001 г. учитывалась еще и стоимость имущества (100 ММОТ).

Однопорядковые термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как; физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин «недвижимая собственность» - это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля – имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, Земля – это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний слой нашей планеты, се поверхность или пространственный базис – объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обусловливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства

В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе – дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

  • систему зонирования;

  • рациональное использование и охрану земель;

  • контроль окружающей среды;

  • защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

  • соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;

  • учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

  • принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель, при условии сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды и др.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   26

Похожие:

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа учебной дисциплины Конспекты лекций

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа учебной дисциплины Конспекты лекций
Учебно-методический комплекс дисциплины «История отрасли» составлен в соответствии с учебным планом по специальности 080502. 65 Экономика...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа дисциплины конспекты лекций
Экономика отрасли является учебной дисциплиной федерального компонента цикла Специальных дисциплин, устанавливающей базовые знания...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа дисциплины конспекты лекций
«Экономика предприятия» является учебной дисциплиной федерального компонента цикла общепрофессиональных дисциплин, предлагаемая умо,...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconУчебной дисциплины 3 конспекты лекций 18 материалы практических занятий...
Рабочая программа составлена на основании типовой программы гос впо и авторских разработок

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconКонспекты лекций дисциплины «экологические основы природопользования» Пояснительная записка
Конспекты лекций дисциплины «Экологические основы природопользования» предназначены для студентов второго курса, обучающихся по специальности...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа дисциплины конспекты лекций
Государственного образовательного стандарта профессионального высшего образования

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа дисциплины конспекты лекций
«Организация, нормирование и оплата труда на предприятиях добывающей промышленности» содержит рабочую программу, краткий конспект...

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа учебной дисциплины пс рпуд рекомендовано
Ожидаемые результаты образования и компетенции студента по завершении освоения программы учебной дисциплины 5

Рабочая программа учебной дисциплины (рпуд) конспекты лекций iconРабочая программа учебной дисциплины пс рпуд рекомендовано
Ожидаемые результаты образования и компетенции студента по завершении освоения программы учебной дисциплины 4






При копировании материала укажите ссылку © 2016
контакты
e.120-bal.ru
..На главную