Анализ и прогнозирование цен недвижимости






НазваниеАнализ и прогнозирование цен недвижимости
страница9/11
Дата публикации06.06.2015
Размер0.52 Mb.
ТипАнализ
e.120-bal.ru > Водные виды спорта > Анализ
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Корреляционный анализ приращений цен


Поскольку прямое сопоставление траекторий цен нефти и удельных цен квартир не позволяет сделать надежные выводы относительно их взаимозависимости, включим в рассмотрение более тонкие методы анализа, которые рекомендуются использовать в соответствующей литературе [5], [6], [7].

В соответствии с общепринятой методологией анализа временных рядов рассмотрим динамику приращений удельных цен недвижимости и цен нефти за одинаковые периоды. Это позволяет привести исходный нестационарный процесс к стационарному и тем самым обеспечить возможность эффективного использования методов корреляционного анализа и более четко отследить, насколько взаимосвязаны изменения (приращения) изучаемых ценовых показателей на всем исследуемом интервале.

В качестве интервалов времени, за которые мы будем рассматривать приращения цен, будем рассматривать достаточно длинные промежутки, к примеру, полгода, на которых прирост ценового показателя будет проявляться в достаточной степени. При этом, учитывая механизм ценообразования, целесообразно рассматривать относительные приращения, т.е. изменение цен за период по отношению к цене в начале периода.

Нетрудно увидеть, что такие временные ряды совпадают с временными рядами так называемых цепочечных индексов, равных отношению цены в конце периода к цене в начале периода, если из них вычесть постоянную составляющую, равную единице. Поэтому в дальнейшем будем исследовать корреляцию именно между цепочечными индексами, характеризующими относительное приращение цен жилья и цен нефти. Анализ зависимости выполним в координатах: цепочечный индекс цен квадратного метра квартир цепочечный индекс цен нефти (рис. 14). Нами были построены такие графики для различных значений периодов и различных величин лага. Наибольший коэффициент корреляции соответствует периоду, равному 6 месяцев и лагу, равному тоже 6 месяцев.



Рис. 13. Зависимость цепочечных полугодовых индексов цен на недвижимость (долл./кв.м.) в Нижнем Новгороде от цены на нефть марки Urals (долл./баррель) с лагом 6 месяцев
Коэффициент корреляции для полученных временных рядов, равный 0,4, отвечает наличию «умеренной» степени взаимосвязи. При этом из рассмотрения был исключен временной интервал, соответствующий 1999 году (относительно ценовых показателей нефти). Как уже было упомянуто выше, 1999 года явился для рынка нефтяного сырья «переломным»: уровень цен за баррель, за год увеличившись более, чем в два раза, преодолел отметку в 20 долл. и уже практически не опускался ниже (за исключением осени 2001 года, когда краткосрочное снижение цены достигло чуть более 18 долл.).

Следует обратить внимание на выделенные точки (рис. 14), которые удалены от основной массы (выделенных на рис. 14 окружностью) значений (точки «1», «2», «3», «4»). Они показывают, что не только цены на нефть в коротких промежутках времени оказывают влияние на цены жилья. Существуют и другие факторы, влияние которых оказывается весьма значимым.

Таким образом, прямое и быстрое влияние цен нефти на стоимость жилья в явном виде не столь очевидно. Влияние динамики ценовых показателей нефти на процесс удорожания российской недвижимости естественно может быть объяснено с позиции взаимосвязи нескольких процессов. Так, рост стоимости нефтяных котировок влечет рост объема ВВП за счет высокой доли экспорта нефтяных ресурсов (нефтяной сектор, в совокупности с сектором газодобывающей промышленности, вот уже несколько лет формируют более половины бюджетных доходов России). Через пополнение бюджета увеличиваются реальные доходы населения, стимулируя повышение покупательского спроса, в том числе, на жилье. Возникающие колебания баланса спроса и предложения на рынке недвижимости, подкрепляемые как изначальным дефицитом новых строительных объектов, так и нарастающей спекулятивной составляющей, неудержимо «подталкивают» стоимость квадратного метра все выше и выше.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Похожие:

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconАнализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости
«отстаёт» от экономических и политических изменений. В результате мы можем наблюдать необоснованный рост либо заторможенность рынка,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconКурсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости...
По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»)

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗадания к зачету по экономике недвижимости (для студентов заочного отделения)
Недвижимость как источник дохода, оценка и прогнозирование этого дохода. Доход от различных видов недвижимости. Методы расчета капитализации...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconРеферат Перечень ключевых слов: рынок недвижимости, инвестиционная...
В первой главе описана инфраструктура рынка недвижимости, специфические черты рынка недвижимости в качестве инвестиционного объекта,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЭкономика недвижимости (060800)
Фридман Дж.,Ордуэй Ник Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М. «Дело Лтд», 1995. с. 31-47

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconКурсовая работа на тему: «Моделирование и прогнозирование инфляции...
«Моделирование и прогнозирование инфляции на основе индекса потребительских цен в Великобритании в период 1993–2011 годов»

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconПрограмма учебной дисциплины «Анализ цен и ценовой политики»
Цель курса сформировать у студентов представление о месте и роли цен и ценообразования в рыночной экономике, о традиционных и новых...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗакон «Об оценочной деятельности» от 29. 07. 1998 №135-фз в редакции...
Задачи: изучить принципы проведения работ кадастровой (массовой) оценки недвижимости; нормативно-правовое, методическое, институциональное,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗакон «Об оценочной деятельности» от 29. 07. 1998 №135-фз в редакции...
Задачи: изучить принципы проведения работ кадастровой (массовой) оценки недвижимости; нормативно-правовое, методическое, институциональное,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости icon«Анализ рынка недвижимости»
Цель: сформировать систему знаний о концепции рынка недвижимости как сложной социально-экономической системе и сегменте национальной...






При копировании материала укажите ссылку © 2016
контакты
e.120-bal.ru
..На главную