Анализ и прогнозирование цен недвижимости






НазваниеАнализ и прогнозирование цен недвижимости
страница7/11
Дата публикации06.06.2015
Размер0.52 Mb.
ТипАнализ
e.120-bal.ru > Водные виды спорта > Анализ
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Объяснение механизма, приводящего к подобию. Прогноз цен на недвижимость на основе статистического подобия


Общий характер тенденций развития кризисной ситуации, как в том, так и в другом случае, совпадающих с достаточно большой точностью, позволяет говорить об общих механизмах, характерных для этих процессов. Действительно, основные участники рынка в критических ситуациях ведут себя в среднем одинаково. Когда неожиданно обнаруживается, что количество платежеспособных покупателей уменьшилось и рынок переполняется предложениями квартир продавцы не торопятся сразу снижать цены. С другой стороны потенциальные покупатели останавливаются в ожидании, что цены скоро упадут и можно будет приобрести квартиры на более выгодных условиях. Поскольку в этот период никаких объективных событий, которые бы изменили ситуацию на рынке в пользу продавцов, не происходит, то дальнейшими процессами управляет коллективное поведение людей. Появляются продавцы, которые нуждаются в срочных деньгах, или просто хотят зафиксировать прибыль, поскольку они вкладывали деньги на выгодных условиях, и снижают цены продаж. Одновременно среди покупателей выделяются более нетерпеливые, которые нуждаются в быстром решении жилищных проблем, или спекулянты, ожидающие быстрой смены ценового тренда. Все это происходит на фоне уменьшения строительства новых объектов. Через некоторое время количество предложений на рынке снижается до уровня, когда покупатели начинают испытывать дефицит жилья, и ценовой тренд меняет знак. При этом обнаруживается, что строительные мощности уменьшились, в процессе строительства очень мало недвижимости и непрерывность процесса поступления квартир на рынок нарушается. Эти и другие причины толкают рынок вверх и цены переходят в режим быстрого роста. Таким образом, как только запускается механизм дестабилизации, рынком управляет поведенческий фактор («коллективная психология»), и рынок в новой ситуации ведет себя подобно тому, как он вел себя в прошлом. Такое объяснение соответствует поведенческой теории. Формализованное описание движения цен в период кризиса возможно, если предположить, что рынок недвижимости ведет себя как динамическая система. При этом значения базовых характеристик: средние доходы населения, условия ипотечного кредитования, наличие предназначенных для продажи объектов и т. д., является входом в динамическую систему. В качестве выхода выступают рыночные цены. В силу инерционности системы изменение входных параметров не оказывает немедленного влияния на выход, а вызывает некоторую запаздывающую реакцию. Такой эффект мы наблюдали в начале кризиса, когда он уже начал проявляться в снижении доходов населения, а цены оставались на старом уровне – продавцы квартир еще не были готовы к снижению цен и цены застыли на некоторое время в ожидании возвращения ситуации.

Подобие процессов, характерное для параметров, формируемых на российских рынках инвестиций (цены недвижимости, индекс РТС), позволяет использовать методы и модели статистического подобия для прогнозирования соответствующих рынков в периоды кризисных ситуаций.

Высокая степень совпадения между тенденциями двух временных интервалов, относящихся к кризисным периодам на рынке недвижимости Нижнего Новгорода
1998-1999 гг. и 2008-2009 гг., и объяснение механизмов, приводящих к такому подобию, дает основание и некоторую уверенность предполагать, что дальнейшее поведение рынка вторичного жилья в текущей ситуации и в дальнейшем сохранит динамику, подобную предыдущему кризису. Поэтому, если исходить из того, что статистическое подобие процессов изменения цен в процессе развития кризиса и последующего выхода из него, сохранится на ближайший период, можно сделать некоторые предположения о дальнейшей динамике цен на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода.

Прежде всего, из сопоставления кризисных ситуаций в предположении аналогичного развития рынка недвижимости, можно ожидать, что цены текущего рынка жилья находятся в стадии завершения процесса снижения... После этого, как это следует из характера динамики относительных цен в период прошлого кризиса, должна наступить недолгая стабилизация цен на рынке недвижимости с последующим переходом к росту цен.

Таким образом, если принять гипотезу о подобии процессов, характерных для циклически повторяющихся кризисных периодов, мы придем к заключению, что текущий кризис достиг низшей точки (дна) в своем развитии, и что в ближайшем будущем следует ожидать плавного перехода в стадию медленного роста ценовых показателей.
Естественно данное утверждение можно признать справедливым только при условии, что второй волны банковского кризиса не будет. Дело в том, что в отличии от предыдущего текущий кризис в недвижимости развивался на фоне развивающейся в России ипотеки. До настоящего времени невыплаты по кредитам являлись незначительными и потому не оказывали заметного влияние на ход кризиса. Однако если эти невыплаты осенью этого года перейдут допустимые границы, и на рынок будет «выкинута» залоговая недвижимость по заниженным ценам, то дальнейшее развитие может пойти по иному сценарию. Таким образом, методы статистического подобия, основанные на фундаментальном предположении цикличности экономической системы, представляют собой удобный инструмент для прогнозирования цен на рынке недвижимости.

1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Похожие:

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconАнализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости
«отстаёт» от экономических и политических изменений. В результате мы можем наблюдать необоснованный рост либо заторможенность рынка,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconКурсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости...
По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»)

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗадания к зачету по экономике недвижимости (для студентов заочного отделения)
Недвижимость как источник дохода, оценка и прогнозирование этого дохода. Доход от различных видов недвижимости. Методы расчета капитализации...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconРеферат Перечень ключевых слов: рынок недвижимости, инвестиционная...
В первой главе описана инфраструктура рынка недвижимости, специфические черты рынка недвижимости в качестве инвестиционного объекта,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЭкономика недвижимости (060800)
Фридман Дж.,Ордуэй Ник Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М. «Дело Лтд», 1995. с. 31-47

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconКурсовая работа на тему: «Моделирование и прогнозирование инфляции...
«Моделирование и прогнозирование инфляции на основе индекса потребительских цен в Великобритании в период 1993–2011 годов»

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconПрограмма учебной дисциплины «Анализ цен и ценовой политики»
Цель курса сформировать у студентов представление о месте и роли цен и ценообразования в рыночной экономике, о традиционных и новых...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗакон «Об оценочной деятельности» от 29. 07. 1998 №135-фз в редакции...
Задачи: изучить принципы проведения работ кадастровой (массовой) оценки недвижимости; нормативно-правовое, методическое, институциональное,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗакон «Об оценочной деятельности» от 29. 07. 1998 №135-фз в редакции...
Задачи: изучить принципы проведения работ кадастровой (массовой) оценки недвижимости; нормативно-правовое, методическое, институциональное,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости icon«Анализ рынка недвижимости»
Цель: сформировать систему знаний о концепции рынка недвижимости как сложной социально-экономической системе и сегменте национальной...






При копировании материала укажите ссылку © 2016
контакты
e.120-bal.ru
..На главную