Анализ и прогнозирование цен недвижимости






НазваниеАнализ и прогнозирование цен недвижимости
страница4/11
Дата публикации06.06.2015
Размер0.52 Mb.
ТипАнализ
e.120-bal.ru > Водные виды спорта > Анализ
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Анализ возможности интерполяции траектории цен жилья с помощью полиномов высокого порядка


Первоначальной ступенью в регрессионном анализе данных является проверка их однородности. Так, обратившись к рисунку, иллюстрирующему общую траекторию цен в течение длительного периода нельзя не отметить присутствующих в нем структурных изменений. Ориентировочно до августа 2006 года образованный из последовательных удельных цен квартир временной ряд содержал в себе выраженный плавный тренд, отражающий в среднем монотонный рост стоимости жилья. Далее после резкого скачка цен в начале осени 2006 года характер тенденции полностью изменился: началось стремительное скачкообразное нарастание показателей с достижением пиковой точки максимального значения и последующим спадом. Графики (рис.3) иллюстрируют вывод о наличии двух существенно разных процессов, относящихся к двум последовательным периодам времени:



январь 1997 - июнь 2009 гг.





январь 1997 - июль 2006 гг.

август 2006 - июнь 2009 гг.

Рис. 3. Динамика стоимости вторичного жилья (долл./кв.м.) в Нижнем Новгороде
Таким образом, исследуемый временной ряд как бы содержит в себе две различные тенденции. На верхней части рис. 3, можно отметить, что линия тренда, представленного полиномом достаточно высокой степени, все же не может в полной мере аппроксимировать изменение показателя. В тоже время намного удачней выглядит ситуация на нижних рисунках: тот же самый тренд приближает две части исходного временного ряда (до августа 2006 года и после него) в значительно большей степени. Значения коэффициентов детерминации подтверждают сделанные выводы. Отсюда следует, что для построения модели, позволяющей приблизить траекторию изменения цен с помощью полинома, целесообразно анализировать данные части ряда по отдельности, характеризующие по существу разную динамику движения цен. Здесь следует сделать два следующих важных замечания.

Хорошая интерполяция временного ряда с помощью полинома высокого порядка, не отражающего внутренние механизмы движения цен, отнюдь не гарантируют высокую точность прогноза дальнейшего поведения цен. Здесь следует обратить внимание на весьма распространенное заблуждение о том, что использование интерполяционной функции с высоким коэффициентом детерминации позволяет качественно спрогнозировать дальнейшую динамику ряда. Даже в случае наличия достаточно точной интерполяции временного ряда, дающей приближенные к единице значения коэффициента детерминации, не всегда возможно получить хороший результат в продолжении интерполирующей функции на прогнозный период. Более того, при высоких степенях полинома такой прогноз становится неустойчивым и, наоборот, приводит к большим ошибкам, чем модели более простой структуры (низкой размерности). Подробный анализ процедуры выбора модели для интерполяции функции, с помощью которой в данном случае следует описывать тренд, выполнен в статье [3]. Здесь лишь отметим, что для прогнозирования временных рядов на небольшие интервалы времени целесообразно использовать полиномы не выше второй степени.

Разделение ряда на части приводит к уменьшению объема исследуемой выборки (внутри каждого отрезка), что отражается на снижении точности приближения и последующего прогноза. Такое разделение оправдано только в том случае, если можно выделить интервалы времени, внутри которых сохраняется единый механизм изменения цен. При этом есть основания утверждать, что этот механизм сохранится в обозримом будущем (на протяжении прогнозного периода).
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Похожие:

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconАнализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости
«отстаёт» от экономических и политических изменений. В результате мы можем наблюдать необоснованный рост либо заторможенность рынка,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconКурсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости...
По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»)

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗадания к зачету по экономике недвижимости (для студентов заочного отделения)
Недвижимость как источник дохода, оценка и прогнозирование этого дохода. Доход от различных видов недвижимости. Методы расчета капитализации...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconРеферат Перечень ключевых слов: рынок недвижимости, инвестиционная...
В первой главе описана инфраструктура рынка недвижимости, специфические черты рынка недвижимости в качестве инвестиционного объекта,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЭкономика недвижимости (060800)
Фридман Дж.,Ордуэй Ник Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М. «Дело Лтд», 1995. с. 31-47

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconКурсовая работа на тему: «Моделирование и прогнозирование инфляции...
«Моделирование и прогнозирование инфляции на основе индекса потребительских цен в Великобритании в период 1993–2011 годов»

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconПрограмма учебной дисциплины «Анализ цен и ценовой политики»
Цель курса сформировать у студентов представление о месте и роли цен и ценообразования в рыночной экономике, о традиционных и новых...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗакон «Об оценочной деятельности» от 29. 07. 1998 №135-фз в редакции...
Задачи: изучить принципы проведения работ кадастровой (массовой) оценки недвижимости; нормативно-правовое, методическое, институциональное,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости iconЗакон «Об оценочной деятельности» от 29. 07. 1998 №135-фз в редакции...
Задачи: изучить принципы проведения работ кадастровой (массовой) оценки недвижимости; нормативно-правовое, методическое, институциональное,...

Анализ и прогнозирование цен недвижимости icon«Анализ рынка недвижимости»
Цель: сформировать систему знаний о концепции рынка недвижимости как сложной социально-экономической системе и сегменте национальной...






При копировании материала укажите ссылку © 2016
контакты
e.120-bal.ru
..На главную