Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит»






НазваниеКонспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит»
страница1/6
Дата публикации12.04.2015
Размер0.68 Mb.
ТипКонспект
e.120-bal.ru > Экономика > Конспект
  1   2   3   4   5   6


КУЗБАССКИЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
КАФЕДРА «АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ И ЭКОНОМИКА»


ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ

для студентов специальностей: 060400 – «Финансы и кредит», 351000 – «Антикризисное управление»

КЕМЕРОВО 2004


В учебном пособии излагаются наиболее важные темы учебной дисциплины «Оценка недвижимости» связанные с понятием недвижимости, видами стоимости недвижимого имущества и принципами ее определения. Пособие содержит базовые основы функционирования рынка недвижимости и знакомит с основами процесса оценки стоимости недвижимости в условиях рыночных отношений.

Учебное пособие предназначено для студентов специальностей 060400 «Финансы и кредит», 351000 «Антикризисное управление» всех форм обучения по изучению дисциплины «Экономика недвижимости».

Составитель: к.э.н., доцент Малюгин А.Н.


Утверждено и рекомендовано

для издания на заседании

кафедры «Антикризисное управление и экономика»

Протокол №____

от «____»_____________2004г.

Зав.кафедрой:

к.э.н., доцент

________________В.В.Певнева


«Утверждаю»

Проректор по учебной работе

____________

«____»______________2004г.


Оглавление


ВВЕДЕНИЕ
С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Недвижимость - основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране, поэтому, знание основ экономики недвижимости необходимо как в бизнесе, так и в жизни граждан.

Процессы по переходу народного хозяйства к рыночной экономике, вместе с развитием в России рынка недвижимости привели к развитию специальной учебной дисциплины как «Оценка недвижимости». Изучение данного предмета предусмотрено Государственным образовательным стандартом для экономических специальностей, в соответствии с которым и подготовлено предлагаемое учебное пособие.

Оценка недвижимости – это совокупность различных процессов, а также работ и услуг по анализу и оценке объектов недвижимости.

Задача курса состоит в изучении экономической сущности недвижимого имущества как особого вида активов в рыночной экономике и изучении теории и специфики функционирования рынка недвижимости как важной сферы предпринимательской деятельности.

Предлагаемое читателю, учебное пособие знакомит студентов с понятием недвижимости, базовыми основами функционирования рынка недвижимости, с существующими видами стоимости недвижимого имущества и принципами ее определения. Кроме того, пособие раскрывает содержание процесса оценки стоимости недвижимости и используемых при оценке стоимости подходов и методов в условиях рыночных отношений.

Ознакомление с данным учебным пособием позволит лицам, начинающим свое знакомство с миром недвижимости и студентам, изучающим дисциплину «Оценка недвижимости» приобрести знания, необходимые для работы на современном этапе развития рынка.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ,

ПРИНЯТЫЕ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие и признаки недвижимости
С началом экономических реформ в России начал развиваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которого признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Согласно статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» 4.

В Российском законодательстве понятие «недвижимое имущество» включает в себя как бы две составляющие - «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». Собственно земельные участки, здания, сооружения и т.д. – это и есть «недвижимость по природе». Под «недвижимостью по закону» понимаются приравненные к нему движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Непосредственная связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Улучшения - это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества - это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью 9, с. 11-13.

Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического) объекта. Имея в своем составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

  • Фиксированность местоположения.

Недвижимость привязана к определенному месту на земной поверхности, ее невозможно переместить, без нанесения данному объекту значительного ущерба.

  • Уникальность.

Из-за жесткой связи с конкретным местом, каждый объект недвижимости сам по себе уникален. У конкретного объекта недвижимости не может быть абсолютного аналога, так как каждый земельный участок, на котором находится объект, отличается от другого.

  • Долговечность и длительность создания объектов

Длительный срок эксплуатации и физического существования означают, что, будучи произведенным, недвижимость как товар становится фактором конкретного рынка на долгий период времени. Недвижимость не может быть быстро "потреблена" подобно другим товарам. В процессе использования недвижимость сохраняет свою натуральную форму и может быть использована многократно.

  • Непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов.

"Физическое тело" объекта сохраняется частично - для зданий и сооружений или полностью - для земельных участков.

  • Сложность.

В объектах недвижимости сочетаются природные и искусственно созданные элементы.

Экономика представляет собой процесс воспроизводства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности ресурсов. Поэтому, важной особенностью недвижимости является то, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах – благо, товар и источник получения дохода.

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики 3, с. 22.

С экономической точки зрения недвижимость как товар имеет двойственную характеристику - приобретается либо сам объект, либо предоставленные им услуги. Сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте. Поэтому основными характеристиками недвижимости, интересующими экономиста, будут являться следующие:

  • доходы от недвижимости (будущие денежные поступления от использования недвижимости и/или от его перепродажи, прирост стоимости объекта недвижимости);

  • особенности получения доходов от недвижимости (необходимость управления объектами недвижимости, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости, особенности ценообразования на рынке недвижимости, и т.п.).

Кроме того, если недвижимость приобретается для производственного или личного потребления, то она будет являться разновидностью реальных активов (прямо вовлеченных в производственный процесс, приносящих доход при их производительном использовании) и ее можно назвать "операционной" недвижимостью. Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т.д., то она рассматривается как разновидность финансового актива (отражение определенного вклада в процесс производства, приносящее доход без видимого участия в нем). Ее можно назвать "инвестиционной" недвижимостью 9, с. 27.

Операции на рынке недвижимости часто имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и/или приобретения капитальных ценностей. Недвижимость является надежным и эффективным объектом инвестиций. Она предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Во-первых, земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), а здания и сооружения – долговечные конструкции. Во-вторых, имеется возможность защиты инвестированных средств от инфляции (инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с ней).

Инвесторов, вкладывающих средства в объекты недвижимости можно условно по статусу разделить на три группы:

  • индивидуальные (физические и юридические лица);

  • профессиональные (риэлтерские фирмы; банки и финансовые компании; фондовые посредники);

  • институциональные (государственные и муниципальные органы управления и т.д.).

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться в виде прямых и портфельных инвестиций. Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящуюся, реконструируемую и т.п. недвижимость. Портфельные инвестиции - это вложение не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги 3, с. 105.

Инвестиции в недвижимость имеют ряд особенностей. Во-первых, это долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала. Во-вторых, потребность в значительном размере начального капитала для вхождения на рынок. В третьих, многообразие источников инвестирования (рис. 1). И в четвертых, необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок 3, с. 104-105.


ИСТОЧНИКИ СРЕДСТВ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ




Собственные финансовые ресурсы




Привлеченные средства




Ассигнования




Заемные средства

Прибыль;

Амортизационные отчисления;

Денежные накопления и сбережения физических и юридических лиц;

Уставный фонд;

Резервный фонд и пр.




Продажа акций;

Паевые, долевые и иные взносы физических и юридических лиц.




Из госбюджета и местных
внебюджетных фондов.




Банковские кредиты;

Бюджетные кредиты;

Облигационные займы;

Иные.


Рис. 1. Источники финансирования инвестиций в недвижимость

1.2. Общая классификация недвижимости
Классифицировать (т.е. выделять те или иные однородные группы) объекты недвижимости можно по различным признакам (например, местоположению, размерам и т.п.).

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления 3, с. 19. Они определяются в зависимости от целей классификации и необходимого уровня детализации информации.

Ниже приведена примерная классификация недвижимости по общим основаниям, присущим большинству объектов.

По степени пригодности к эксплуатации различают:

  • пригодные (готовые) к эксплуатации объекты недвижимости;

  • не пригодные к эксплуатации объекты (объекты недвижимости, требующие реконструкции или капитального ремонта, а также незавершенные объекты недвижимости).

Классификация объектов недвижимости, исходя из целей их использования, проводится по двум направлениям – земельные участки (рис. 2) и здания и сооружения.


ЗЕМЛЯ




земельные участки в
поселениях




земельные участки вне
поселений










  • под жилье;

  • под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;

  • под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);

  • под парки и озелененные пространства, водные объекты;

  • под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения).




  • под дачное, садово-огородное использование;

  • под жилую застройку;

  • промышленного и иного специального назначения;

  • сельскохозяйственного назначения;

  • природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

  • лесного фонда, водного фонда,

  • участки недр,

  • земли резерва.

Рис. 2. Классификация земель по целям использования

Классификация зданий и сооружений по цели использования (рис. 3), проводится исходя из их разделения по назначению на жилые и нежилые.





ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ



















Жилые










Нежилые

















































коммерческая недвижимость:

недвижимость социально-культурного назначения:

промышленная недвижимость:

  • многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания;

  • индивидуальные и малоэтажные жилые дома.

  • офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

  • гостиницы, мотели, дома отдыха;

  • магазины, торговые центры, рестораны, кафе и др.;

  • пункты бытового обслуживания, сервиса.

  • здания правительственных и административных учреждений;

  • культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

  • религиозные объекты и т.д.

  • заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

  • мосты, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

  • паркинги, гаражи;

  • склады, складские помещения.


Рис. 3. Классификация зданий по целям использования


По видам собственности объекты недвижимости разделяют на 17, с. 15:

  • частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

  • государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;

  • муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;

  • общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;

  • коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По степени специализации недвижимость делится на специализированную и не специализированную недвижимость:

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов 17, с. 76-78.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос с учетом возможной модернизации, и с которой регулярно совершаются сделки на открытом рынке.
  1   2   3   4   5   6

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconУчебно-методический комплекс для специальности 060400 «Финансы и кредит» (очная форма обучения)
Учебно-методический комплекс предназначен для студентов второго и третьего курсов специальности 060400 финансы и кредит

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconУчебно-методический комплекс для студентов Финансовой академии, обучающихся...
Финансовой академии, обучающихся по специальности 060400 «Финансы и кредит», 060500 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит», 351000...

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconУчебно-методический комплекс по дисциплине «деньги, кредит, банки»
Учебно-методический комплекс по дисциплине «Финансы» для специальностей 060400 «Финансы и кредит», 060500 «Бухгалтерский учет, анализ...

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconРабочая программа по преддипломной производственной практике по специальности...
Программа составлена в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования №180 эк/сп...

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconКонспект лекций для студентов всех форм обучения специальности 080110...
Налоги и налогообложение: Конспект лекций / Составитель Н. А. Леончик. – Кемерово, 2006. – 80 с

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconУчебно-методический комплекс по курсу «Страхование» составлен в соответствии...
«Экономика» и специальностей «Финансы и кредит», «Бухгалтерский учет, анализ и аудит», «Экономика и управление на предприятии» очной...

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconПрограмма учебной дисциплины Для специальности 060400. 65 «Финансы и кредит»
Рабочая программа предназначена для изучения дисциплины «Государственное регулирование экономики и реструктуризация предприятий»...

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconМетодические указания по самостоятельной работе для студентов специальности...
Данное методическое пособие разработано для студентов всех форм обучения, обучающихся по специальностям 060400 «Финансы и кредит»,...

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconМетодические указания по самостоятельной работе для студентов специальности...
Данное методическое пособие разработано для студентов всех форм обучения, обучающихся по специальностям 060400 «Финансы и кредит»,...

Конспект лекций для студентов специальностей: 060400 «Финансы и кредит» iconО. Л. Молдованова Документационное обеспечение управления
Конспект лекций предназначен для студентов всех форм обучения по специальности 0801110 «Экономика и бухгалтерский учет (по отраслям)»...






При копировании материала укажите ссылку © 2016
контакты
e.120-bal.ru
..На главную