Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости»






Скачать 371.04 Kb.
НазваниеМетодическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости»
страница1/4
Дата публикации10.03.2015
Размер371.04 Kb.
ТипМетодическая разработка
e.120-bal.ru > Документы > Методическая разработка
  1   2   3   4


ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ФИНАНСОВО-

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики производства

Методическая разработка

по дисциплине «Оценка недвижимости»

для проведения семинарских, практических занятий и самостоятельной работы студентов, обучающихся по специальности

080105.65 «Финансы и кредит»

(специализация «Оценка собственности»)

Казань 2009

Обсуждена на заседании кафедры экономики производства 22 декабря 2008, протокол № 7.
Составитель: к.э.н., доцент Салахиева М.Ф.
Рецензенты: д.э.н., профессорь Якупова Н.М.

к.э.н., доцент Яруллина Г.Р.
Содержание

Введение 4

1. Основные понятия оценки стоимости недвижимости 5

2. Организация процесса оценки недвижимости 7

3. Доходный подход к оценке недвижимости 11

4. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке

недвижимости 15

5. Ипотечно-инвестиционный анализ 17

6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом 21

7. Расчет износа в оценке недвижимости 24

8. Оценка стоимости объектов, не завершенных строительством 28

9. Сравнительный подход (метод сравнения продаж) к оценке

стоимости недвижимости 39

10. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

на основе доходных показателей (метод валовой ренты) 32

11. Массовая оценка недвижимости 34

Введение

Методическая разработка для семинарских, практических занятий и самостоятельной работы составлена на основании программы курса «Оценка недвижимости».

Целью методической разработки является оказание помощи студентам при подготовке к семинарским и практическим занятиям, а также проверка и закрепление теоретических знаний студентов, полученных на лекциях и при выполнении заданий самостоятельной работы.

Методическая разработка включает вопросы для обсуждения, контрольные вопросы по теме, задания для самостоятельного изучения, практические задания.

Практические задания выполняются на практических занятиях под руководством преподавателя. Задания для самостоятельной работы выполняются студентами внеаудиторно и предполагают подготовку выступлений с представлением презентации или раздаточного материала, либо выполнение расчетов по предлагаемым задачам. Уровень усвоения изученного материала оценивается по результатам устных или письменных ответов на контрольные вопросы по соответствующей теме.

Качество работы студентов на семинарских и практических занятиях учитывается в текущем рейтинге.

Тема 1. Основные понятия оценки стоимости недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Сущность объектов недвижимости: понятие недвижимости, родовые признаки и классификация объектов недвижимости.

2. Цели и принципы оценки недвижимости.

3. Стоимость недвижимости и ее виды.
Контрольные вопросы

    1. В чем суть деления вещей на «движимые» и «недвижимые»? Противоречия определения «недвижимого имущества» в Гражданском кодексе и в оценочной практике.

    2. Раскройте сущностные характеристики объектов недвижимости.

    3. Охарактеризуйте основные элементы предприятия как особого объекта недвижимости.

    4. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости? Рассмотрите ситуации, когда проведение независимой оценки законодательно обязательно.

    5. В чем заключаются различия или противоречия между принципами сбалансированности и соответствия, принципами ожидания и спроса и предложения?

    6. Рассмотрите классификацию жилых объектов недвижимости.

    7. Рассмотрите основные ценообразующие факторы на рынке недвижимости.

    8. Охарактеризуйте виды стоимости объектов недвижимости.

    9. Рассмотрите варианты определения вида стоимости в соответствии с возможными целями и задачами оценки.


Задания для самостоятельной работы

1. Опишите стадии жизненного цикла объекта недвижимости.

  1. Представьте классификации коммерческих объектов недвижимости на западном и отечественном рынке.

  2. Проанализируйте рынок офисной недвижимости г. Казани на основе данных классификации, разработанной некоммерческим партнерством «Гильдия сервейеров» совместно с центром сервейинга «Поволжского антикризисного института» (ПАИ).

  3. Подготовить примеры по всем принципам оценки объектов недвижимости.


Рекомендуемая литература

      1. Гражданский Кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 № 51 – ФЗ, принят ГД ФС РФ 21.10.1994, с изм. и доп., вступающими в силу с 5.02.2007// Собрание законодательства РФ. – 1994. - №32.

      2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник/ А.Н.Асаул – СПб.: Питер, 2004.-Гл. 1,2.

      3. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С. и др. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: учебное пособие/ Под общей ред. Академика РААСН С.Н.Булгакова. – М.: Изд-во «Архитектура-С», 2007.- С.6-16.

      4. Вольнова В.А. О краткой классификации объектов недвижимости/ Вольнова В.А.// Вопросы оценки. – 2008. - №3.- С.9-14.

      5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова/ под ред. д.э.н., проф. М.А.Федотовой. – М.: КНОРУС, 2008.-Гл. 1.

      6. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, Е.М.Трейгер – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.6-20.

      7. Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ А.М.Белокрыс, В.С.Болдырев, Т.Л. Олейник, В.Н. Зарубин и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.6-33, 38-43.

      8. Оценка недвижимости: учеб./ А.Г.Грязнова, М.А.Федотова – М: Финансы и Статистика, 2007.

      9. Смагин В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие/ В.Н.Смагин, В.А.Кисилева. – М.: ЭКСМО, 2007.- С.11-20, 20-29.

      10. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/ Е.И.Тарасевич - Спб.: СПбГТУ, 1997.- С.60-83, 120-127.

      11. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.- С.8-23.


Тема 2. Организация процесса оценки недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

  1. Этапы оценки недвижимости.

  2. Информационное обеспечение оценки недвижимости.

  3. Особенности проведения обследования объектов недвижимости в целях оценки их стоимости.

  4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ).


Контрольные вопросы

  1. Каков порядок (процесс) оценки объектов недвижимости?

  2. Какие документы являются основанием для проведения оценки?

  3. Рассмотрите подробно ключевые условия, которые должны содержаться в договоре об оценке.

  4. Перечислите требования к составлению отчета об оценке и критерии экспертизы отчетов об оценке стоимости.

  5. Охарактеризуйте источники внешней и внутренней информации, используемые при оценке объектов недвижимости.

  6. Какая основная информация, касающаяся описания объекта оценки должна содержаться в отчете об оценке?

  7. Рассмотрите ситуации, когда при проведении оценки объектов недвижимости требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). В каких случаях данный анализ не требуется?

  8. Объясните установленную последовательность проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

  9. Если существующее использование отлично от варианта наилучшего и наиболее эффективного использования, как это повлияет на дальнейшую оценку объекта недвижимости?

  10. Какие методы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования могут применяться на практике?


Задания для самостоятельной работы

  1. В соответствии со стандартным порядком представьте описание здания КГФЭИ как объекта недвижимости.

  2. Схематично представьте алгоритм оценки недвижимости.

  3. Охарактеризуйте особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки.

  4. Выясните, какими источниками внешней информации должен или может воспользоваться оценщик, если оцениваемый объект жилой недвижимости находится в пределах Республики Татарстан.

  5. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с расположенным на нем зданием административного назначения, построенным с использованием современных строительных технологий, находящегося в центральной части города.

Для определения ННЭИ земельного участка как условно свободного отобраны три вида функционального использования, удовлетворяющие критериям ННЭИ (кроме максимальной стоимости): офисный центр, супермаркет, гостиница. Ставка капитализации определяется с построением нормы возмещения (of) для здания методом Ринга (здания 1-й группы капитальности; срок физической жизни составляет 150 лет).

Для определения ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями с учетом характеристик существующего здания также отобраны три вида функционального использования, удовлетворяющие критериям ННЭИ (кроме максимальной стоимости): офисный центр, учебный центр, гостиница. Ставка капитализации применительно к существующему зданию для выбранных вариантов определяется с построением нормы возмещения (of) для здания методом Инвуда, при этом прогнозируется удорожание объекта за прогнозный пятилетний период на 30%.

Исходные данные для каждого варианта представлены в таблице 1.

Таблица 1

Исходные данные для расчета ННЭИ


Показатель

Варианты использования

Офисный центр

Гостиница

Супермаркет

Учебный центр

Потенциальный валовый доход,

тыс. руб.


950


1520


875


680

Коэффициент загрузки

0,90

0,9

0,95

0,90

Коэффициент эксплуатационных расходов


0,5


0,6


0,55


0,40

Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика (для ННЭИ земельного участка как условно свободного), тыс. руб.



1 800



1 750



1 720

-

Дополнительные капитальные вложения, тыс. руб. (для ННЭИ объекта как улучшенного)


150


600


-

180

Ставка дохода, %

20

21

19,5

19


Рекомендуемая литература

  1. Гражданский Кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 № 51 – ФЗ, принят ГД ФС РФ 21.10.1994, с изм. и доп., вступающими в силу с 5.02.2007// Собрание законодательства РФ. – 1994. - №32.

  2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. №122 – ФЗ// Собрание законодательства РФ.-1997. – № 30.

  3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный Закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ - Информ.- правов. система «Эксперт-Гарант». - Версия от 29.03.08 г.

  4. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1): Федеральный Стандарт оценки от 20 июля 2007 г., № 256. - Информ.- правов. система «Эксперт-Гарант».-Версия от 29.03.08.

  5. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2): Федеральный Стандарт оценки от 20 июля 2007 г., № 255. - Информ.- правов. система «Эксперт-Гарант».-Версия от 29.03.08.

  6. Требования к отчету об оценке (ФСО №3): Федеральный Стандарт оценки от 20 июля 2007 г., № 254. - Информ.- правов. система «Эксперт-Гарант».-Версия от 29.03.08.

  7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник/ А.Н.Асаул – СПб.: Питер, 2004.- С.215-218

  8. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С. и др. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: учебное пособие/ Под общей ред. Академика РААСН С.Н.Булгакова. – М.: Изд-во «Архитектура-С», 2007.-Гл. 2

  9. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова/ Под ред. д.э.н., проф. М.А.Федотовой. – М.: КНОРУС, 2008. –Гл. 3,6,7

  10. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости: учебно-практическое пособие/ А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, Е.М.Трейгер – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.133-141, 186-189.

  11. Основы оценки стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие/ А.М.Белокрыс, В.С.Болдырев, Т.Л. Олейник, В.Н. Зарубин и др. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.- С.43-53

  12. Оценка недвижимости: учеб./ А.Г.Грязнова, М.А.Федотова – М: Финансы и Статистика, 2007.

  13. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/ Е.И.Тарасевич - Спб.: СПбГТУ, 1997.-Гл. 7, 9

  14. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. – М.: «Дело Лтд», 1995.- С.270-288.


Тема 3. Доходный подход к оценке недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

  1. Общая характеристика методов доходного подхода к оценке недвижимости.

  2. Метод капитализации доходов к оценке недвижимости.

  3. Оценка недвижимости с применением техники остатка.


Практические задания

        1. Договор чистой аренды заключается на 5 лет, при условии ежегодных авансовых платежей в размере 30 000 руб. Ставка дохода 12 %. В конце 5 года недвижимость может быть реализована за 800 000 руб. по ставке дисконта 15 %. Определите максимальную цену недвижимости сегодня.

        2. Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 8 лет, составляет 200 000 руб. за первый год. Ставка доходности оценивается в 15 %. Какова стоимость здания, если к концу срока экономической жизни оно полностью обесценивается?

        3. Инвестор рассчитывает перепродать объект недвижимости через 7 лет за 11 000 тыс.руб. Какова максимальная сумма, которую он может предложить продавцу, если доходность на данном сегменте рынка недвижимости не превышает 15 %?

        4. Определить стоимость объекта, если инвестор предполагает формирование фонда возмещения исходя из допущения Хоскольда. В настоящий момент вложения в данный объект недвижимости предполагают ежегодный 17%-ный доход в 50 000 руб. в течение 3 лет (безрисковая ставка составляет 6%).

        5. Недвижимость приносит 50 000 руб. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 8 лет ее стоимость увеличится на 30 %. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 13 %. Рассчитать стоимость недвижимости исходя из допущения Инвуда (безрисковая ставка составляет 6%).

        6. Известно, что приобретение объекта недвижимости финансируется с привлечением заемных средств, при этом коэффициент ипотечной задолженности составляет 45 %, ипотечная постоянная - 11 %. Определить значение общего коэффициента капитализации, если собственник вложил в покупку 810 000 руб. собственных средств и ожидает ежегодный доход на собственный капитал не менее 60 000 руб.

        7. Для оценки свободного земельного участка выбран близкорасположенный аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 222 000 руб. чистого операционного дохода в год. Норма доходности на инвестиции подобных объектов составляет 14 %, срок экономической жизни здания 60 лет. Затраты на строительство здания составили 1200 000 руб. Фонд возмещения должен формироваться исходя из прямолинейной потери стоимости и неизменной стоимости земли.

        8. Рассчитать ставку капитализации по коммерческому объекту недвижимости методом анализа рыночных аналогов, если известна следующая информация о недавно совершенных сделках с аналогичными объектами (таблица 2).


Таблица 2

Информация по объектам-аналогам

Показатель

ул. Пушкина, д. 1111

ул. Лево-Булачная, д. 999

ул. Островского, д. 888

ул. Луковского, д.7777

Цена продажи, тыс. руб.

7 000

5 450

4 500

6 300

Чистый операционный доход, руб./год

800 000

650 000

638 500

730 000

Весовой коэффициент (с т.зр. оценщика)

0,4

0,1

0,2

0,3

        1. Составить реконструированный отчет о доходах и расходах по данным, представленным ниже, а также определить стоимость объекта коммерческой недвижимости с учетом ставки капитализации, определенной в задаче 8.

Арендная ставка, рассчитанная на основании информации о среднерыночных арендных ставках по г. Казани, с учетом месторасположения составляет 800 рублей за м2 в месяц без НДС и эксплуатационных расходов (площадь, сдаваемая в аренду – 1000 кв.м.).

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования определяется из расчета того, что арендодатель тратит один месяц на поиск арендатора. Поскольку арендные платежи вносятся заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимается равным 1,0.

В качестве расходов собственника зданий учесть:

- расходы на управление недвижимостью составляют около 10% от действительного валового дохода;

- коммунальные платежи составляют 22 % от действительного валового дохода.

        1. Из сопоставимых продаж определена стоимость земельного участка в 115 000 руб. Объект недвижимости приносит 22 000 руб. годового чистого дохода. Ставка дисконтирования (норма прибыли) определена в размере 16%. Оставшийся срок жизни здания – 25 лет. Норма возврата для здания формируется по линейной схеме. Определить стоимость объекта недвижимости.


  1   2   3   4

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconКурсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости...
По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»)

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconМетодическая разработка по дисциплине «Управление портфелем недвижимости»
Обсуждена на заседании кафедры экономики производства, протокол №15 от 3 июля 2009 г

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconМетодическая разработка По дисциплине «Макроэкономика»
Учебно методическая разработка по дисциплине «Макроэкономика» подготовлена в соответствии с программой курса, составленной на основе...

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconМетодическая разработка открытого занятия по дисциплине «История»...
Методическая разработка предназначена для преподавателей истории средних специальных учебных заведений, реализующих государственный...

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconПланы семинарских занятий по курсу экономика недвижимости (для студентов...
Предложенная методическая разработка составлена в помощь студентам факультета экономики и управления. Курс «Экономика недвижимости»...

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconПланы семинарских занятий по курсу экономика недвижимости (для студентов...
Предложенная методическая разработка составлена в помощь студентам факультета экономики и управления. Курс «Экономика недвижимости»...

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconПланы семинарских занятий по курсу экономика недвижимости для студентов...
Предложенная методическая разработка составлена в помощь студентам факультета экономики и управления. Курс «Экономика недвижимости»...

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconМетодическая разработка по дисциплине «Институциональная экономика»
Методическая разработка предназначена для студентов, обучающихся по направлению 080100. 62 «Экономика» исостоит из двух частей: первая...

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconЧрезвычайные ситуации военного времени Методическая разработка Н. Новгород 2003
Методическая разработка предназначена для студентов вузов, а также может быть полезной для преподавателей и руководителей объектов,...

Методическая разработка по дисциплине «Оценка недвижимости» iconМетодическая разработка изучения темы «История второй мировой и Великой Отечественной войны»
Методическая разработка изучения темы “Вторая Мировая и Великая Отечественная война Советского Союза 1941-1945






При копировании материала укажите ссылку © 2016
контакты
e.120-bal.ru
..На главную